這輪一線城市一線房企的降價(jià)風(fēng)暴中，誰(shuí)在買房，誰(shuí)在退房？

    記者梳理相關(guān)降價(jià)樓盤的房源特點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榻祪r(jià)損失慘重的似乎是實(shí)力弱小的剛需和改善型買家，尤其是那些未被限購(gòu)而按捺不住購(gòu)房的首套房家庭——他們或許是退房者中的大部分。

    從降價(jià)的豪宅、上海香溢花城等設(shè)有限制性條款的降價(jià)樓盤購(gòu)買條件看，能夠享受這些特惠房源的買家，多是資金勢(shì)力雄厚者，顯然不是普通剛需和改善型買家。那些“量身訂做”的條件，令真正享受到降價(jià)優(yōu)惠的買家多為投資客。

    投資者專享特價(jià)房？

    香溢花城，是上海這波降價(jià)潮中地段相對(duì)好的樓盤，位于上海的中內(nèi)環(huán)間，其優(yōu)惠幅度也極具吸引力：此前售價(jià)3.6萬(wàn)元-3.8萬(wàn)元/平方米，這次推出的特價(jià)房單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，優(yōu)惠幅度相當(dāng)于68折。

    香溢花城“在上海的中內(nèi)環(huán)間，實(shí)際上就在上海內(nèi)環(huán)線出來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)距離，這樣的地段，正常市場(chǎng)價(jià)格看，幾乎找不到低于3萬(wàn)元/平方米的普通商品住宅新房了。”上海資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士柴一峰指出。

    公開(kāi)資料顯示，上海香溢花城位于光新路石泉東路，附近內(nèi)環(huán)高架四通八達(dá)，正常情況下車行靜安寺、南京西路僅需15分鐘左右，至人民廣場(chǎng)約20分鐘。軌道交通三號(hào)線、四號(hào)線、七號(hào)線站點(diǎn)就在附近。

    該樓盤的優(yōu)惠房源購(gòu)買門檻是“內(nèi)部關(guān)系客戶、老業(yè)主、全款付清”，而不被限購(gòu)的首次剛需置業(yè)者和大部分的改善型買家，基本上都沒(méi)有購(gòu)買的實(shí)力或機(jī)會(huì)。

    “老業(yè)主”的門檻直接排除了首次剛需置業(yè)者，而改善型買家中，購(gòu)買同一開(kāi)發(fā)商樓盤的概率同樣極低。

    “全款付清”的門檻，則更讓這兩類非限購(gòu)人群中的大部分人難以企及。資料顯示該項(xiàng)目目前在售房型以75-168平方米的1至4房為主，根據(jù)2.5萬(wàn)元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格，每套總價(jià)在200萬(wàn)元-400萬(wàn)元，一次性能夠拿出這么多現(xiàn)金的首次置業(yè)者和改善型買家寥寥無(wú)幾。

    而根據(jù)其他幾個(gè)樓盤的特點(diǎn)，中房信分析師薛建雄指出，如龍湖好望山的房源，不少是近200平方米的大平層房源，即使優(yōu)惠后的總價(jià)也要近300萬(wàn)元；中海御景熙岸的主力公寓房源，優(yōu)惠后的總價(jià)要在200萬(wàn)元的水平，而均價(jià)1.7萬(wàn)相當(dāng)于58折的別墅房源，似乎更不是剛需和大部分普通改善型買家有能力購(gòu)買的。

    “這再明顯不過(guò)，一般的人是不可能買得起這些降價(jià)房源的。終的買家，很可能又是已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)不少投資的客戶為主。”一位資深的中介人士坦言。

    在上述房源中，幾乎包括了這波降價(jià)風(fēng)暴中上海絕大部分的項(xiàng)目，得出的結(jié)論顯得悲觀而意外：大部分剛需和改善型置業(yè)的買家，都不能或不適合購(gòu)買這些房源。

    剛需者受傷？

    非限購(gòu)買家撿便宜不成，但在降價(jià)風(fēng)暴中受損失的退房大軍中，卻不乏他們的身影。

    當(dāng)降價(jià)真正來(lái)臨時(shí)，并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的全民歡呼雀躍。恰恰相反，鬧得兇的和損失慘重的，正是多年苦盼房?jī)r(jià)下跌的剛需買家，其中相當(dāng)大比例是無(wú)法享受地方保障房或等不及地方保障房建設(shè)進(jìn)度的大量剛需家庭。

    有知情者表示，“這事兒落到誰(shuí)頭上，估計(jì)怎么想怎么郁悶，不鬧反而是不正常的。苦等了這么多年，終于在沒(méi)有太多投資客爭(zhēng)搶的情況下出手買房，沒(méi)想到轉(zhuǎn)眼之間，開(kāi)發(fā)商一降價(jià)，差不多首付的50萬(wàn)元就沒(méi)了。”

    目前，關(guān)于這些降價(jià)房源的買家詳情，尚未有任何公開(kāi)信息。但業(yè)內(nèi)不少人士推測(cè)，這次幾大降價(jià)樓盤的房源，又有大部分落到了投資客手上。

    柴一峰直言，面對(duì)這樣的“意外”局面，企業(yè)有企業(yè)的思維方式，不可能要求開(kāi)發(fā)商必須把降價(jià)的房子賣給剛需人群。解決問(wèn)題的關(guān)鍵，還在政府調(diào)控，在于調(diào)控的技巧和更為細(xì)化和有針對(duì)性的調(diào)控措施。“具體而言在于更為完善的保障房體系、更大規(guī)模的保障房體量和更完善的監(jiān)督。”