央行上周五發(fā)布的貸款投向統(tǒng)計報告顯示，2013年，房地產(chǎn)貸款增量居然占據(jù)同期各項(xiàng)貸款增量近三成。
 

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)貸款增加2.34萬億元人民幣，同比多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的28.1%;截至去年12月末，房地產(chǎn)貸款余額為14.61萬億元。
 

　　具體來看，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.07萬億元，同比增長9.8%，增速比上季末低3.3個百分點(diǎn);房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.52萬億元，同比增長16.3%，比上季末高1.4個百分點(diǎn);個人購房貸款余額9.8萬億元，同比增長21%，增速比上季末低0.2個百分點(diǎn)，全年增加1.7萬億元，同比多增7389億元。
 

　　“2013年房地產(chǎn)貸款多增主要還是由于2012年房地產(chǎn)市場受調(diào)控影響較大，增長放緩導(dǎo)致的低基數(shù)原因。2013年隨著房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，積累的開發(fā)貸款和個人按揭貸款需求得到釋放，使全年房地產(chǎn)貸款增速相對較高。”交通銀行金融研究中心許文兵告訴記者。
 

　　房地產(chǎn)市場火爆，驅(qū)動著房地產(chǎn)貸款的強(qiáng)勁增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%，增速比2012年提高3.6個百分點(diǎn);去年全國商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，比2012年提高15.5個百分點(diǎn)。
 

　　由于房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，2013年房地產(chǎn)貸款的發(fā)展結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定積極變化。一方面，隨著保障房建設(shè)力度的加大，保障房開發(fā)貸款的增長更趨明顯，而普通開發(fā)貸款增長繼續(xù)降低;另一方面，個人居住需求的按揭貸款在保障房入市力度加大和剛性需求釋放的情況下，繼續(xù)成為個人貸款領(lǐng)域支持的重點(diǎn)。
 

　　數(shù)據(jù)顯示，12月末，保障性住房開發(fā)貸款余額7260億元，同比增長26.7%;全年增加1530億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的31%，比1～9月增量占比高2.9個百分點(diǎn)。
 

　　住戶消費(fèi)性貸款基本反映個人按揭貸款的走勢，從央行公布的數(shù)據(jù)看，2013年個人貸款實(shí)現(xiàn)了較快增長。截至12月末，該住戶消費(fèi)性貸款余額12.98萬億元，同比增長24.3%，全年增加2.54萬億元，同比多增9730億元。
 

　　房地產(chǎn)貸款與平臺貸，被看做未來影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的重要兩類貸款。房地產(chǎn)貸款增長加速，其潛藏的信貸風(fēng)險不容忽視。
 

　　日前，一則《三四線城市將出現(xiàn)50多座鬼城》的報道，引起人們對房地產(chǎn)市場的警覺。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長任志強(qiáng)年初也表示，做了十幾年房地產(chǎn)報告，今年次提出“風(fēng)險”兩個字，房地產(chǎn)銷售2014年可能面臨嚴(yán)重問題。
 

　　“2014年將是房地產(chǎn)銷售的調(diào)整之年，預(yù)計銷售面積和銷售價格增速下滑至5%和4.3%，伴隨一波補(bǔ)庫存的結(jié)束土地購置也將有所回落，投資增速下滑至16%左右，景氣度有所下降。”中銀國際研究報告認(rèn)為。
 

　　2014年開年之初，房地產(chǎn)銷售下滑的趨勢已經(jīng)有所跡象。有統(tǒng)計顯示，2013年全年商品房銷售增速，較2013年1～11月份回落了3.5個百分點(diǎn)。據(jù)北京市住建委及中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2014年元月的前25日，北京新建住宅和二手房住宅成交均處于低位。其中，新建住宅成交6638套，二手房成交7873套，合計總成交量14511套，環(huán)比下調(diào)幅度在兩成左右，同比2013年初跌幅接近43%。同時，上海、廣州等地也出現(xiàn)成交量調(diào)頭向下的趨勢。
 

　　“房企銷售受阻，會給銀行貸款、信托計劃等融資形式帶來信用風(fēng)險。”業(yè)內(nèi)專家警示。
 

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高、兌付風(fēng)險較大，亦是形成房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的重要原因之一。根據(jù)2013年半年報，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)71.28%，是過去10年年報的高值。在136家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過50%，16家已超過80%的高位。由于房企資金鏈總體偏緊，造成房企借道信托、私募基金、民間借貸等渠道融資現(xiàn)象較多。有統(tǒng)計顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)信托的募集成本在12%～20%，且未來一至兩年將集中到期兌付。
 

　　業(yè)內(nèi)專家表示，鑒于房企境內(nèi)外融資成本偏高，到期兌付時間集中，存在銷售回款不足以按時償付融資本息等問題，未來兌付風(fēng)險較高。
 

　　有第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從2012年年初至今，已有約15款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目因流動性等問題暴露兌付風(fēng)險，占全部暴露風(fēng)險的信托項(xiàng)目的逾七成，其中有不到半數(shù)的房地產(chǎn)信托通過公開訴訟的司法途徑爭取權(quán)益，且大多數(shù)發(fā)生在剛過去的2013年。
 

　　房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展以及潛在的兌付風(fēng)險，引起業(yè)界對銀行表內(nèi)外風(fēng)險管理的關(guān)注。有統(tǒng)計顯示，如果將以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，銀行持有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券，通過信托公司持有的房地產(chǎn)企業(yè)的信托業(yè)計算在內(nèi)，則“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款占比在30%～40%。因此，一旦高房價泡沫破滅，房價大幅下跌，地價迅速下降，銀行壞賬率顯著上升，主要以土地出讓收入還債的地方政府平臺債務(wù)將大面積違約，系統(tǒng)性金融風(fēng)險由此生成，并可能導(dǎo)致金融危機(jī)。
 

　　對于嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險，銀監(jiān)會在其年初的工作會議上指出，要繼續(xù)“嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化‘名單制’管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染”。
 

　　此外，業(yè)內(nèi)專家還提醒，與住宅市場受到持續(xù)調(diào)控、風(fēng)險得到一定程度釋放不同，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險還未得到應(yīng)有重視。同時，還應(yīng)高度關(guān)注金融機(jī)構(gòu)為追求房地產(chǎn)資金運(yùn)用高收益引致的“資金空轉(zhuǎn)”和資產(chǎn)負(fù)債期限錯配，警惕流動性風(fēng)險。
 

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