隨著樓市宏觀調(diào)控深入，銀行貸款、房地產(chǎn)信托、民間借貸等融資大門紛紛關(guān)閉，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，而賣掉公司股權(quán)套現(xiàn)，已經(jīng)成為湖北部分中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈選擇。

截至昨日，據(jù)記者根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌、上市公司公告信息統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，相繼有15家湖北房地產(chǎn)企業(yè)掛牌出讓全部或部分股權(quán)，掛牌總價(jià)超過(guò)30.98億元。其中，武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，今年掛牌出讓股權(quán)的房企有6家，單筆掛牌金額高達(dá)到13.95億元。此外，記者查詢上市公司公告及公開(kāi)信息，有9家湖北房企股權(quán)有意或已經(jīng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　實(shí)際上，不僅僅是湖北地區(qū)，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1~9月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)股權(quán)并購(gòu)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到87宗，總交易金額達(dá)256.65億元;同比分別增長(zhǎng)42.6%和105%，而2010年房地產(chǎn)股權(quán)交易為84宗，成交金額為165.25億元。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)套現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　從湖北企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的目的看，既有經(jīng)營(yíng)壓力困難導(dǎo)致轉(zhuǎn)手，也有國(guó)有企業(yè)遵循退出房地產(chǎn)行業(yè)的政策要求，更有通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，尋求與大型開(kāi)發(fā)商合資開(kāi)發(fā)的目的。有意思的是，15家企業(yè)中，只有2家愿意100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)離場(chǎng)，其余13家都是只愿拿出部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，低轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例只有11%。

　　這意味著，目前湖北房地產(chǎn)行業(yè)興起的并購(gòu)潮流，更多是中小房企冀望通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將手中苦于沒(méi)有資金開(kāi)發(fā)的土地，轉(zhuǎn)讓給更有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)。與其說(shuō)是賣股，不如說(shuō)是賣地，但只出讓部分股權(quán)，意味著他們對(duì)房地產(chǎn)后市仍抱有希望。“對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，土地就是重要的資產(chǎn)，某種程度上看，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也就是轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)。”武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)人士認(rèn)為。

　　但即使如此，受政策打壓掀起的并購(gòu)潮流，也將推動(dòng)武漢房地產(chǎn)行業(yè)整合速度。

　8家掛牌地產(chǎn)大多找到新“婆家” 廣電國(guó)博地產(chǎn)叫賣近14億元

　　昨日，記者對(duì)武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上的掛牌交易信息統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自去年11月8日至今，該所公布的67條“企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”信息中，8條為房地產(chǎn)公司掛牌等待新主人，轉(zhuǎn)讓金額共約28.7816億元。

　　不完全統(tǒng)計(jì)的8家掛牌房地產(chǎn)企業(yè)信息顯示，截至10月21日，掛牌金額超過(guò)1000萬(wàn)元的企業(yè)(或項(xiàng)目)有4個(gè)，掛牌金額超過(guò)1億元的企業(yè)(或項(xiàng)目)有3個(gè)。

　　其中，武漢市房地產(chǎn)交易管理中心轉(zhuǎn)讓武漢住宅投資有限公司20%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓金額低，為274萬(wàn)元;武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司轉(zhuǎn)讓武漢廣電國(guó)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)(簡(jiǎn)稱廣電國(guó)博地產(chǎn))，轉(zhuǎn)讓金高達(dá)13.95億元。

　　從“賣身”的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?？?，有90%集中于小型企業(yè)，員工數(shù)少的僅有6人。

　　目前，這8家轉(zhuǎn)讓企業(yè)中有7家找到了買家，買家身份多為國(guó)資，相當(dāng)于資源重組整合。

　　賣股權(quán)實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)土地再次轉(zhuǎn)讓

　　武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)核心的資產(chǎn)就是土地，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，更多是希望引入有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

　　對(duì)于大開(kāi)發(fā)商而言，對(duì)中小房企股權(quán)有意，看中的就是中小房企手中的土地。而恒大地產(chǎn)許家印近期曾公開(kāi)表示，今年以來(lái)恒大合作項(xiàng)目很多，本質(zhì)在于恒大出資金、出品牌，通過(guò)股權(quán)合作共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)。“相對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。尤其今年全行業(yè)普遍缺錢的現(xiàn)狀，給了大型開(kāi)發(fā)商，通過(guò)收購(gòu)小房企股權(quán)進(jìn)行土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　而對(duì)于中小房企而言，與其因缺錢讓土地閑置，不如引入大公司合作開(kāi)發(fā)。

　中小開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn) 股權(quán)融資成為新希望

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)有意出讓股權(quán)的湖北房企中，在附有股權(quán)出讓說(shuō)明的企業(yè)中，幾乎家家公司都正在背負(fù)債務(wù)，甚至有一些公司，已經(jīng)面臨銀行貸款到期而無(wú)法償還的窘迫。還有2家房企披露了公司近期的經(jīng)營(yíng)狀況，其主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)分別為-45萬(wàn)和-500萬(wàn)，已經(jīng)處于虧損狀態(tài)。

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)頻頻掛牌轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為,對(duì)于非國(guó)資或國(guó)有背景較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)、融資成本繼續(xù)上升、民間借貸渠道極為有限的背景下，謀求股權(quán)合作成中小房企融資的后一種融資方式。

　　據(jù)悉，目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)唱主角的以民營(yíng)企業(yè)為主，如萬(wàn)科、福星惠譽(yù)、萬(wàn)達(dá)、卓爾等，屬于國(guó)資系列的只有武漢地產(chǎn)等少數(shù)幾家。而同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)中，大多數(shù)中小房地產(chǎn)商的實(shí)力較為薄弱，目前相當(dāng)數(shù)量的資金鏈吃緊甚至面臨斷裂。

　　在李國(guó)政看來(lái)，今年以來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲地調(diào)控政策，市場(chǎng)銷售一直較為平穩(wěn)，而房企融資渠道也越來(lái)越窄。除非有萬(wàn)科、保利那樣的快速銷售能力，更多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都不得不面臨資金鏈緊張局面，引入新的投資者，是較為現(xiàn)實(shí)的選擇。

　　房地產(chǎn)利潤(rùn)水平將降低

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)其他制造業(yè)一直比較高，如果大型開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方式整合產(chǎn)業(yè)，可能會(huì)引導(dǎo)行業(yè)利潤(rùn)水平逐漸平穩(wěn)。”湖北社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)葉學(xué)平認(rèn)為。

　　雖然缺錢是全行業(yè)普遍面臨的問(wèn)題，相對(duì)于中小房企，大型開(kāi)發(fā)商融資渠道略寬。今年以來(lái)，保利、綠地以及福星惠譽(yù)等公司，通過(guò)信托貸款等方式，共完成超過(guò)20億元的融資，投入到武漢開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。不僅是開(kāi)發(fā)貸款融資上，在按揭貸款領(lǐng)域，由于銀行資金額度越來(lái)越緊張，目前不少銀行甚至只向大型開(kāi)發(fā)商樓盤放款。近期武漢土地拍賣雖然整體平淡，但僅招商、佳兆業(yè)、中海3家企業(yè)，今年就斥資21億元競(jìng)購(gòu)武漢優(yōu)質(zhì)地塊。“資源緊張期，大開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)更明顯。”葉學(xué)平說(shuō)，大型房企銷售、拿地不斷擴(kuò)張，將越來(lái)越多地?cái)D占了中小房企的市場(chǎng)份額。如果中小開(kāi)發(fā)商再賣出土地與大房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，意味著“自留地”也逐漸被侵蝕。

　　相對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商，中小房企往往對(duì)利潤(rùn)的追逐度更高，如果行情不好，其寧肯放慢開(kāi)發(fā)速度。但全國(guó)性房企，更追求資金流轉(zhuǎn)，對(duì)于調(diào)控政策響應(yīng)往往越快，即愿意犧牲一定的利潤(rùn)追求資金流轉(zhuǎn)速度。

　　在葉學(xué)平看來(lái)，只有當(dāng)一個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化流程，才可能壓低建造成本。從這個(gè)角度看，行業(yè)集中度有所增加，對(duì)壓低行業(yè)利潤(rùn)或許有一定幫助。