2023年剛開(kāi)局，房貸市場(chǎng)就出現(xiàn)了魔幻局面。

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一邊是房貸年齡延至80歲，另一邊是提前還貸的大排長(zhǎng)龍。而在這種苦苦等待的過(guò)程中，有些人坐不住了，開(kāi)始另辟蹊徑！

不過(guò)對(duì)于這種行為，官方也給出了風(fēng)險(xiǎn)提醒！

01.

銀保監(jiān)會(huì)提醒

提前還貸可能也有風(fēng)險(xiǎn)

近日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，為買房人敲響警鐘。

官方表示：

隨著國(guó)家對(duì)小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營(yíng)性貸款利率持續(xù)走低，社會(huì)上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長(zhǎng)”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過(guò)橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”歸還過(guò)橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過(guò)橋費(fèi)用，同時(shí)使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

提前還貸/轉(zhuǎn)貸有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

一是經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)貸是銀行向個(gè)體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。

二是信用貸風(fēng)險(xiǎn)。信用貸無(wú)需提供抵押物，申辦流程簡(jiǎn)單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無(wú)形當(dāng)中增加還款負(fù)擔(dān)。若信用貸款不能準(zhǔn)時(shí)償還，還會(huì)收取高額罰息。不僅如此，還會(huì)產(chǎn)生逾期還款記錄，不良征信記錄將會(huì)影響日后個(gè)人金融業(yè)務(wù)的申辦。

三是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。借款人在提前結(jié)清按揭貸款、重新申請(qǐng)“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”過(guò)程中，會(huì)被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過(guò)橋資金，支付高額的過(guò)橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本可能超過(guò)銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

四是個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。部分“貸款中介”獲取消費(fèi)者貸款信息等個(gè)人信息后，在消費(fèi)者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

其實(shí)，除了遼寧之外，今年深圳也明確發(fā)出提示預(yù)警。

02.

為什么要冒險(xiǎn)轉(zhuǎn)貸？

總利息少還28萬(wàn)

既然操作有風(fēng)險(xiǎn)，為什么還有這么多人愿意冒險(xiǎn)去置換？這就不得不提其中的“誘惑力”。

今年春節(jié)后，包括鄭州、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、無(wú)錫等城市密集下調(diào)了首套房貸款利率至4%以下。這和此前相差近2%的利率差，讓很多高利率站崗的買房人欲哭無(wú)淚。

以房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸為例：從此前高達(dá)“6”字頭的利率降至“4”字頭、甚至“3”字頭，相信很多人看了都會(huì)心動(dòng)，畢竟在高利率時(shí)貸款買房，購(gòu)房成本已經(jīng)很高。

專業(yè)辦理該業(yè)務(wù)的工作人員也坦言：風(fēng)險(xiǎn)蠻大的！

03.

具體操作曝光

涉及多項(xiàng)費(fèi)用

我也在朋友圈看到過(guò)關(guān)于轉(zhuǎn)換利率的消息，那么，其中具體是如何操作的呢？

“就是先把自己房子的貸款還清，然后再辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，抵押再貸款哎”，說(shuō)到這，不少人應(yīng)該明白了，其實(shí)就是經(jīng)營(yíng)貸。

說(shuō)白了，就是買房人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款，置換成銀行針對(duì)中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶推出的融資產(chǎn)品。

1、"貸款還清或不還清，都能辦"

“一般是看你貸款金額，如果貸款金額不多，可以還清，做一押，年化利率是3.55%-4.1%左右；也可以不還清，做二押，利率在4.4%-4.6%左右”。

貸款年限一般是3-5年，但是有人會(huì)還完之后，再掉頭，再貸款，有人甚至用這種方法，貸10年，目前合肥一般都是3-5年，最長(zhǎng)也有10年。每個(gè)銀行稍有區(qū)別。

還款是先息后本，比如3年時(shí)間，利息還完了，一次性還本金。如果中途還本金也可以，不會(huì)有違約金，還款方式比較靈活。

2、"營(yíng)業(yè)執(zhí)照6500元、服務(wù)費(fèi)1%-1.5%"

因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸需要通過(guò)抵押方式從銀行借款，還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，申請(qǐng)人需要符合相應(yīng)的審核要求。

對(duì)于名下有正常經(jīng)營(yíng)公司的購(gòu)房者，中介會(huì)根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)以及購(gòu)房者個(gè)人情況制定置換計(jì)劃。如果名下沒(méi)有公司怎么辦？

“目前大部分辦理這個(gè)業(yè)務(wù)的，都不是做生意的，需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而且注冊(cè)還要半年時(shí)間以上”。

“這個(gè)問(wèn)題不大，我們都可以去幫你辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，費(fèi)用收你6500元，經(jīng)營(yíng)流水什么的都可以幫你操作，你自己就不用管了”。

據(jù)這位工作人員介紹，這種業(yè)務(wù)個(gè)人也能去辦，但是由于程序多，一般很多人都委托專門的人來(lái)做。“就跟二手房中介一樣，也是一種服務(wù)，我們各種都幫你辦好，還要收個(gè)服務(wù)費(fèi)，大概是總房款的1-1.5%”。

3、"可提供墊資服務(wù)，費(fèi)用千分之一點(diǎn)五"

“如果你能自己還清那當(dāng)然最好，如果你沒(méi)有錢還清房款，或者是錢不夠，我們也提供墊資”。

據(jù)了解，目前市面上墊資的費(fèi)用也不等，萬(wàn)分之六、萬(wàn)分之八到千分之一、千分之一點(diǎn)五都有。換算下，墊資100萬(wàn)的話，一天的費(fèi)用大概是600元-1500元不等。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)于經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，這些年銀保監(jiān)會(huì)也是一直在嚴(yán)查！

此前，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，明確規(guī)定：

就在去年4月，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司宿遷市分行，因存在個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)事實(shí)，被罰款30萬(wàn)元。

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)：一旦被查出或者被人向監(jiān)管部門舉報(bào)，銀行通常會(huì)限期收回貸款，從而迫使套取經(jīng)營(yíng)貸的購(gòu)房者出現(xiàn)違約問(wèn)題，并影響個(gè)人征信。

所以對(duì)于咱們普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是不要鉆空子做一些違規(guī)的事情。不然，后果可是沒(méi)法承擔(dān)的。

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