最近，熱度最高的無(wú)疑是兩會(huì)了，在3月7日，全國(guó)政協(xié)委員周世虹提交提案：

“建議取消商品房預(yù)售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房”。

這個(gè)提議也得到了大部分人的贊同。從留言中點(diǎn)贊最高的兩條可以看到，有接近6萬(wàn)點(diǎn)贊支持取消期房預(yù)售制度和按套內(nèi)面積計(jì)算售價(jià)。

圖源：微博截圖

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2021年兩會(huì)再次提議：取消預(yù)售制和以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

近年來(lái)，商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷售備受爭(zhēng)議，引發(fā)社會(huì)各界高度關(guān)注。

商品房預(yù)售制度，俗稱“期房”。這一制度最早出現(xiàn)于香港，最初的宗旨是解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足的問(wèn)題，以加快城市化進(jìn)程。1994年，內(nèi)地出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度。

“商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷售的制度有其歷史背景，但不可否認(rèn)，其總體上違反市場(chǎng)交易規(guī)律，對(duì)購(gòu)房人顯失公平。”

為此，今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員周世虹提交提案，建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房。

周世虹認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開(kāi)發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。

圖源：中國(guó)新聞網(wǎng)

“商品房預(yù)售制度已弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成?！敝苁篮绫硎?，商品房預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商將經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。

先預(yù)付房款后交房，不僅讓購(gòu)房者承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商挪用、占用資金等風(fēng)險(xiǎn)。

“由于公攤面積存在缺少限制性標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)商委托房產(chǎn)商測(cè)繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等導(dǎo)致公攤面積無(wú)序增加和不斷上漲?！敝苁篮缃ㄗh，實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房制度。

“以套內(nèi)建筑面積計(jì)算售房?jī)r(jià)格，讓購(gòu)房人看得清楚，買得明白，既能避免購(gòu)房人利益受到損害，又能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易公平、公正?！?/span>

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多家權(quán)威媒體早年多次呼吁，相關(guān)投訴事件仍頻發(fā)生

香港已于2013年就取消了公攤面積，新規(guī)要求房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，目前僅有重慶在2002年就取消“公攤面積”，要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

早在2019“兩會(huì)”期間，人大代表林燚就曾經(jīng)表示：建議取消公攤面積和商品房預(yù)售制，與國(guó)際接軌。

2020年5月22日，人大代表劉廷安參加“兩會(huì)”時(shí)再次發(fā)話：老百姓在公攤面積上花的錢，確實(shí)很“冤”。

然而，大多數(shù)地方仍舊是預(yù)售制、公攤面積當(dāng)?shù)?，雖然新華社等媒體多次呼吁，但始終是雷聲大雨點(diǎn)小。

圖源：新華社

這幾年，關(guān)于公攤面積太大導(dǎo)致業(yè)主投訴事件頻頻發(fā)生。

去年上海曝光的綠地悅瀾灣小區(qū)，合同上承諾為建筑面積53.81平方米，實(shí)際使用面積36.36平方米，但實(shí)際經(jīng)過(guò)測(cè)量，?只有32平方米，公攤面積超過(guò)了40%，“商住用房”最后也變成了“商業(yè)辦公房”。

蔣先生的購(gòu)房合同 受訪者供圖

還有彩虹灣三期紅馥里小區(qū)，雖然是動(dòng)遷房，但66%的得房率在上海也是比較罕見(jiàn)了。

圖源：上海信訪截圖

實(shí)際上針對(duì)公攤面積一事，官方早已經(jīng)表態(tài)。在2019年住建部公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》中，提到“住宅交易應(yīng)按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算”，但這只是意見(jiàn)稿并未正式發(fā)布實(shí)行。

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取消預(yù)售以及公攤的影響，5年內(nèi)落地可能性較小

如果取消商品房預(yù)售制以及公攤的話，會(huì)有什么影響？

1.讓房?jī)r(jià)變得更透明，但并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成直接影響。

在重慶取消公攤面積后，開(kāi)發(fā)商就將房?jī)r(jià)分為了“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”和“建筑總面積計(jì)價(jià)”的兩種方式，但是同樣一套房子的總價(jià)卻并沒(méi)有改變。

2.取消公攤面積，有利于房產(chǎn)稅推進(jìn)。

房產(chǎn)稅按照評(píng)估價(jià)征收，也不會(huì)受到有無(wú)公攤面積的影響。但是公攤面積的存在與否，卻會(huì)切實(shí)影響到房產(chǎn)稅免征面積額度。如果人均免征30平方，是按建筑面積免征還是按套內(nèi)面積免征，將有天壤之別。

目前我國(guó)對(duì)于公攤面積占比并沒(méi)有明確規(guī)定，有專家提議：

“取消公攤面積的制度還有待探索，直接取消這種“一刀切”的做法未必會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有好處。建議將“取消”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱刂啤?，由?guó)家規(guī)定合理的公攤面積范圍，以及與套內(nèi)建筑面積的比例?！?/span>

中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)分析師張大偉認(rèn)為：“考慮到實(shí)際的商業(yè)情況，包括工程設(shè)計(jì)、裝修整改等方面，5年內(nèi)落地的可能性非常小?！?/strong>