?2017年已經(jīng)進入倒計時，基本確定了新時代中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向。“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！??

　　中國房地產(chǎn)從黃金時代進入白銀時代，告別高速增長的階段，進入“平穩(wěn)健康發(fā)展”的新常態(tài)。圍繞著今年房地產(chǎn)市場的變化趨勢，梳理七大熱點詞，重點解讀全年樓市。

　　熱詞1:量價回落

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月份，全國商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。9月份，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新建商品住宅價格全部下降或持平;從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8至8.8個百分點之間。

　　以武漢為例，成交量方面，某研究院數(shù)據(jù)表明，2017年1-10月，武漢市商品住宅累計成交169946套，較去年同期減少70673套。其中，“金九銀十”作為樓市傳統(tǒng)旺季，明顯表現(xiàn)得“成色不足”。今年的“金九銀十”，武漢新建住宅成交共成交3.1萬套，相比去年4.1萬套的成績單，同比回落約24.4%，降幅較為顯著。

　　價格方面，國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月新房價格數(shù)據(jù)，武漢環(huán)比下跌0.1%。今年以來，武漢多舉措控房價、穩(wěn)市場，取得實質(zhì)性成效。

　　熱詞2:調(diào)控升級

　　國務(wù)院參事室特約研究員姚景源表示：“大家越來越清晰地把思想認識統(tǒng)一到‘房子是用來住的，不是用來炒的’上來，要回歸房地產(chǎn)本來的屬性?！笨梢灶A(yù)期，今年以來全國和地方實施的調(diào)控政策在未來相當長的時間段內(nèi)都不會放松。

　　據(jù)統(tǒng)計，2017年以來，全國各地出臺的樓市相關(guān)政策近180次，限購、限貸、限價、限售、限商，樓市開啟“五限時代”。多種調(diào)控手段的運用甚至疊加出臺，力度和廣度均前所未有。其中，“金九銀十”期間，新一輪全國性的調(diào)控密集來襲，促房地產(chǎn)市場降溫。9月22日至23日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8城調(diào)控升級;9月30日，寧波跟進限售;桂林、無錫、東莞三城樓市調(diào)控也進一步加碼……

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，樓市調(diào)控政策升級將會成為2017年下半年的常態(tài)。因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，深刻地影響著中國樓市的走向。房子的投資屬性正在弱化，將逐步回歸“居住”屬性。

　　熱詞3:租賃時代

　　繼住建部等九部委公布12個租賃試點城市名單，預(yù)示著我國住房租賃市場改革大幕已經(jīng)拉開?！凹涌旖⒍嘀黧w供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，房地產(chǎn)市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。

　　構(gòu)建租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)市場長效機制的重要環(huán)節(jié)，需要供地予以支持，并培育規(guī)模化租賃企業(yè)。目前，上海、杭州、廣州等市已密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，租賃用地成交規(guī)模持續(xù)提升。另外，由國企牽頭，萬科、龍湖、旭輝、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足長租公寓，住房租賃市場將成為下階段各方主體角力的主戰(zhàn)場。

　　從武漢市房管局獲悉，今年的目標是籌集7000間、30萬平方米的租賃房源。5年內(nèi)武漢將留住100萬大學生，建設(shè)250萬平方米、5萬套租賃住房，形成20萬人的租住規(guī)模。接下來，我市還將積極開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點的相關(guān)工作。

　　熱詞4:低價溫和

　　國土資源部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月，全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積13.13萬公頃。其中，第三季度土地供應(yīng)面積有5.45萬公頃，達到近四年來同期最高供應(yīng)量。供應(yīng)量環(huán)比增加36.39%，同比增加27.84%。住宅用地供應(yīng)同比增幅是2014年以來最大的一個季度。

　　地價方面，2017年第三季度，一、二線城市住宅地價環(huán)比增速均有所放緩?？傮w而言，監(jiān)測的20個熱點城市中，僅深圳、合肥、武漢、石家莊4市本季度住宅地價環(huán)比增速微升，南京市持平，其余15個城市均有下降，其中，上海、廈門、鄭州三市已連續(xù)4個季度持續(xù)收窄。

　　供應(yīng)增加，地價延續(xù)溫和態(tài)勢，是今年土地市場的主基調(diào)。以武漢為例，某研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度，武漢居住類用地共成交57宗，合計成交土地用地面積為435萬方，同比上漲7.01%，預(yù)計未來兩年，住宅用地推出及成交節(jié)奏將加快，以保證未來武漢住宅市場將有充足房源上市。

　　熱詞5:金融去桿杠

　　截至目前，信貸收緊政策對市場影響逐步顯現(xiàn)，金融去杠桿加速，監(jiān)管趨嚴，房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落。

　　一方面，在監(jiān)管部門要求下，全國多個城市對消費貸進行嚴格監(jiān)管，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落;另一方面，進入四季度以來，超90%以上的銀行表示房貸額度再度吃緊，放貸時間延長。加之個人房貸利率不同程度上浮，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，個人按揭貸款增幅降至2015年5月以來最低值，并呈現(xiàn)繼續(xù)下降趨勢。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，銀行房貸額度緊張的主要原因是在房地產(chǎn)整體調(diào)控的基調(diào)下，房貸投放限制增多，投放額度大幅減少。各地央行數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，各地銀行住房貸款新增投放量均縮水。

　　熱詞6:房企突圍

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究監(jiān)測，截至2017年三季度末，突破千億規(guī)模的房企已達11家。碧桂園以逾4000億元的銷售規(guī)模位居榜首，萬科地產(chǎn)和中國恒 ?大的業(yè)績也分別達到了3947.8億元和3658.8億元;保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股今年的銷售業(yè)績也實現(xiàn)了持續(xù)性增長;另外，金地集團、華夏 ?幸福、華潤置地作為新晉的千億級企業(yè)，在市場上表現(xiàn)也十分搶眼。

　　如何發(fā)展核心品牌競爭力，是房企在突圍戰(zhàn)中制勝關(guān)鍵。以萬科為代表的龍頭企業(yè)，精準定位“城市配套服務(wù)商”，以多元化和全國布局的發(fā)展路徑，把生活配套服務(wù)的半徑放大到整個城市。以華夏 ?幸福為代表的產(chǎn)業(yè)新城運營商，另辟蹊徑開展政企合作PPP模式，切入到產(chǎn)業(yè)新城項目的建設(shè)和運營中。

　　可以預(yù)見，房地產(chǎn)進入下半場，眾房企對市場份額的爭奪即將進入白熱化階段，房地產(chǎn)市場加速洗牌。外來大鱷搶灘市場，本土房企將如何異軍突起?奧山集團作為發(fā)家武漢的一家民營企業(yè)，在完成住宅、商業(yè)等領(lǐng)域的布局，將觸角伸向文旅產(chǎn)業(yè)和體育文化產(chǎn)業(yè)，攜手洪山區(qū)打造百億級特色旅游小鎮(zhèn)，并在光谷、臨空港區(qū)規(guī)劃冰雪體育文化綜合體，成功開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一片藍海，實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　熱詞7:樓市拐點

　　中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這就意味著，未來中國房地產(chǎn)市場的突出矛盾也隨之轉(zhuǎn)換為熱點城市住房供應(yīng)的不均衡問題。

　　今年以來，房地產(chǎn)投資熱潮告一段落，房價也將回歸到合理區(qū)間。伴隨著改革的進一步深化，存量資源全面優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)增量供給，未來的城市建設(shè)將從攤大餅式的造城運動，進入“內(nèi)向生力”的發(fā)展新階段。

　　湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟學會常務(wù)理事李國政認為，“短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動的可能性不大，但整個市場已經(jīng)在悄然變化：一線城市量價出現(xiàn)了明顯的松動，二線熱點城市房價漲幅開始回落。隨著政策的持續(xù)深入，預(yù)計到明年年中，市場很可能出現(xiàn)一波下行的態(tài)勢，拐點之后將是樓市的艱難期?！?/span>

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