買賣二手房從來(lái)就不是一件簡(jiǎn)單的事情，每一個(gè)步驟都需要小心謹(jǐn)慎，一些看起來(lái)不起眼的小問(wèn)題，當(dāng)中可能隱含了極大隱患。那么購(gòu)買二手房的仙桃網(wǎng)友們，買二手房注意事項(xiàng)是你們必須要知道的，在進(jìn)行二手房交易過(guò)程中，買二手房注意事項(xiàng)有哪些呢?下面小編帶你們一起來(lái)看看。

    購(gòu)買二手房需要謹(jǐn)慎防范買到抵押房、查封房。因此建議買家先通過(guò)房管部門查冊(cè)：

    1、確保房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；

    2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；

    3、交易房屋是否在租 （合同法規(guī)定：買賣不破租賃。即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使房屋所有人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，買受人不得以房屋所有權(quán)人身份否定此前的租賃關(guān)系）；

   4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；

   5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）；

    6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶）；

    7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；

    8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）。

    與購(gòu)買新房相比，買家夠買二手房應(yīng)該預(yù)留更為松動(dòng)的首付款。  

  1、成交價(jià)≠評(píng)估價(jià) 首付款分分鐘變5成

       因?yàn)橐再J款的方式購(gòu)買二手房，存在“成交價(jià)”和“評(píng)估價(jià)”的差別。“成交價(jià)”是購(gòu)房者與原房主簽約達(dá)成的價(jià)格。該價(jià)格主要取決于原房主的要價(jià)預(yù)期，和購(gòu)房者、中介與原房主之間的協(xié)商。而“評(píng)估價(jià)”則是購(gòu)房者在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，銀行或公積金中心對(duì)房產(chǎn)的地段、裝修、質(zhì)量、房齡等方面評(píng)估認(rèn)定的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。銀行和公積金中心不會(huì)依據(jù)“成交價(jià)”來(lái)進(jìn)行貸款，只會(huì)依據(jù)房屋的“評(píng)估價(jià)”來(lái)進(jìn)行貸款，可能低于成交價(jià)。

    2、樓齡過(guò)長(zhǎng)貸款年限縮短 月供壓力陡增

       此外可能出現(xiàn)的問(wèn)題還有二手房樓齡過(guò)長(zhǎng)的情況。銀行可能以此為理由，縮短貸款年限，比如2000年的老房子，可能只能拿到15年期的商業(yè)貸款，意味著月供大幅度增加，以貸款100萬(wàn)為例，按基準(zhǔn)利率計(jì)算，30年期的月供為5307元，15年期的月供則去到7855元。如果月收入無(wú)法支撐，同樣會(huì)出現(xiàn)銀行不批貸款的結(jié)果，導(dǎo)致買家蒙受損失。

    在簽訂合同的環(huán)節(jié)上，買家也應(yīng)該盡可能通過(guò)相應(yīng)條款保障自身權(quán)益。

    1、合同勿隨意留白

       首先，房屋買賣雙方和房產(chǎn)中介公司在簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)避免留下空白條款，不作填寫時(shí)應(yīng)當(dāng)用“\”或是“X”代替，以避免房產(chǎn)中介公司私下篡改合同。即便是房屋買賣雙方與房產(chǎn)中介公司另有約定，也應(yīng)當(dāng)以書面形式作出，而不應(yīng)當(dāng)僅僅停留在口頭約定。

    2、款項(xiàng)多寫為"定金"

       根據(jù)二手房交易的流程，通常是買家先幫業(yè)主把房子從銀行中贖出來(lái)，即墊資贖契，再進(jìn)行交易。因此，無(wú)論是贖契還是首付，買家在過(guò)戶前支付的錢款，在房?jī)r(jià)總額20%以內(nèi)，都應(yīng)該盡量在合同中寫為“定金”不要寫成“訂金”。只有定金才適用雙倍罰則，假如遭遇業(yè)主反價(jià)，業(yè)主必須賠付雙倍定金給買家。

    3、明確相關(guān)流程時(shí)限

       此外，合同中具體的時(shí)限需要盡可能明確：何時(shí)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸、何時(shí)完成贖契、何時(shí)遞交按揭所需材料等。如果只是籠統(tǒng)注明“簽訂合同后90天內(nèi)完成過(guò)戶交易”，買家可能等到最后時(shí)刻才發(fā)現(xiàn)業(yè)主違約，到時(shí)再去找房主，面臨的將是這3個(gè)月里又漲過(guò)一輪的房?jī)r(jià)。

       還有1種情況，如果準(zhǔn)備購(gòu)買的房子證暫未兩年，買賣雙方為規(guī)避稅費(fèi)約定延后幾個(gè)月交易，買家應(yīng)該注意簽訂違約條款，在過(guò)戶之前，比如：若出現(xiàn)新的調(diào)控政策，稅費(fèi)增加，將由業(yè)主方承擔(dān)，違約須支付房款的20%作為違約金（具體數(shù)額可自行商議）。

希望看到這篇“防坑攻略”的各位，

提高警惕，避開陷阱，舒心購(gòu)房！

大家買二手房一定不要怕麻煩

該辦的手續(xù)都要辦好

該注意的事項(xiàng)都要考慮

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