公攤，是在赤壁購房過程中難以回避的問題，赤壁的高層、小高層小區(qū)非常多，所以赤壁樓盤整體公攤都不低。一些項(xiàng)目公攤太高，甚至是一些購房者不買某個項(xiàng)目的決定性因素。

公攤含有哪些部分

根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定:

房屋套內(nèi)面積：由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

公攤面積：第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

常識：

公攤就是把整幢樓為業(yè)主服務(wù)的公共建筑面積按比例分?jǐn)偟矫考颐繎簟ＭǔＳ呻娞菥?、樓梯間、走廊、門廳等公共部位和公有墻體的一半面積組成。

每戶公攤面積=每戶套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)（整幢樓公共建筑面積總和÷整幢樓套內(nèi)面積之和）

購房者在購房時往往對公攤面積這一塊存疑，畢竟它不像是使用面積一般“朝夕相處”，且屬于“私人空間”，而它又在整個購房款中占有一定比重。那么問題來了，赤壁在售熱盤、產(chǎn)品類型有哪些？公攤面積是不是越小越好呢？

公攤的影響

1、公攤最直接的影響，就是會影響到實(shí)際房內(nèi)的使用面積。比如同樣是建筑面積100㎡：公攤15%的、那套內(nèi)使用面積就有85㎡，公攤25%的、那套內(nèi)使用面積就有75㎡，公攤30%的、那套內(nèi)使用面積就僅有70㎡。

2、公攤的隱性價格。赤壁樓盤價格都是以建筑面積計算的，假設(shè)兩個盤價格一樣，但是一個公攤25%，一個公攤30%，那公攤低的明顯套內(nèi)實(shí)際使用面積的價格就更低。

3、公攤直接影響戶型結(jié)構(gòu)。公攤大小直接影響戶型結(jié)構(gòu)，比如80多平的戶型，公攤大的只能做兩房，公攤小的可以做三房。

4、影響開發(fā)商定價。一些樓盤感覺加推較前期降價了，其實(shí)是因?yàn)楹竺婕油频臉菞澒珨偞罅耍?8㎡和108㎡戶型其實(shí)套內(nèi)面積一樣，如果賣一樣的價格，那明顯是買108㎡的購房者虧了，所以后面推的108㎡戶型肯定單價要更便宜，讓人感覺降價了。

?5、設(shè)計合理時，公攤大也會提升舒適度。如電梯多意味著公攤大，入戶大堂面積大做的起拍也會增加公攤，部分戶型有獨(dú)立入戶前室也屬于公攤面積，但業(yè)主利用率還是很高的。

公攤面積多大才比較合理？

不同的住宅性質(zhì)，所產(chǎn)生的公攤面積和公攤率也是不同的，根據(jù)現(xiàn)在市場上常見的幾種住宅，可以參考以下4種情況。

1：7層以下的住宅的公攤率是7％—12％

多樓層建筑的樓層數(shù)指的是在6層左右的磗混合的建筑，而其他的公攤部分的面積也包括外墻的水平投影的二分之一樓梯、樓梯間以及為每位住戶所提供的服務(wù)業(yè)務(wù)的用房（熱水交換站、水泵房、配電室等等）。一般情況下，這些會占我們住房建筑面積的7％—12％。

2：7層—11層的住宅的公攤率是10％—16％

一般情況下，小高層的公攤率取決于各樓盤的自己本身情況來決定的。因?yàn)椋煌男「邔訕欠康墓珨偸怯胁町惖摹Ｈ绻诘叵聸]有設(shè)備用房，而在底層也沒有任何商鋪和底層架空的情況下，小高層的公攤系數(shù)是在10％—15％之間的。而帶有電梯的小高層住戶，公攤的系數(shù)在15％—20％之間。

3：12層—33層的住宅公攤率為14％—25％

根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高樓層的建筑一般都會在25層—33層之間。而且，高樓層的住宅也是樓梯高度最高的。而且，高樓層的建筑除了有電梯和電梯前室所占用的空間之外，安全通道的樓梯也占用了很多的空間，還有“管道井”、“強(qiáng)電井”以及“弱電井”等等，許多公用的設(shè)備也都占用了很多的空間。所以，高樓層的建筑，樓層越高，公攤面積就越大。

4：別墅類型的住房的公攤率是1％—8％

別墅類型的住房包括地下樓層在內(nèi)的，最多三層樓房的獨(dú)棟住宅的形式，其中的車庫。一般來說，獨(dú)立的別墅是沒有公攤面積的，而聯(lián)體的別墅有比較少的公攤面積。

什么樣的項(xiàng)目公攤大

公攤較大類型1、帶底商的樓

何為帶底商的樓？就是底部一層或幾層為商業(yè)、辦公性質(zhì)的樓，這種樓的特點(diǎn)就是住宅的核心筒不與商業(yè)、辦公等部分相通，不同功能區(qū)完全走各自獨(dú)立的通道。這樣一來底商當(dāng)中就必須要穿插通往住宅的樓梯、電梯、管井等公共區(qū)域，這部分的面積只有住宅使用，所以根據(jù)誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t，住宅使用就要分?jǐn)偨o住宅部分。因此，就會造成住宅部分獲得的公攤面積大于純住宅類型的樓，因?yàn)槌ッ繉右曌鞣謹(jǐn)偙緦庸矃^(qū)域之外，還要多分?jǐn)偟咨滩糠值暮诵耐?，所以公攤面積增加。如果購房的時候了解這些，避開選擇這樣的樓相信，相同建筑面積、相同價格下買的房子套內(nèi)面積一定會更大一些。

公攤較大類型2、單層面積較小的樓，戶數(shù)少

何為單層面積？這是建立在純住宅的基礎(chǔ)之上的，也就是說單一層的總建筑面積較小。當(dāng)前住宅的設(shè)計大致以多層、小高層和高層為多見。大眾化的設(shè)計往往有著相似性，也就是相同類型的樓電梯、樓梯的尺寸相差不多。在這樣的情況下，如果同為兩棟高層的住宅樓，都是兩梯三戶的設(shè)計，那么核心筒等公共部分的面積就會相差不多。但是其中一棟三個戶型的套內(nèi)面積為300平米，另一棟為400平米，那么400平米的這一棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)一定小于300平米的這一棟樓。這樣一來如果兩棟樓中都有套內(nèi)面積100平米的戶型，那么300平米的樓中100平米的戶型最終的建筑面積就要大于400平米樓的。這樣算來同時購買了100平米套內(nèi)的房子，相同單價下買300平米樓的人就要多花不少錢。

公攤較大類型3、梯戶比較大的樓

這里我們說的梯戶比就是說樓梯、電梯、前室等公共區(qū)域數(shù)量單層比值較大的樓。我們舉個例子：比如有一棟兩梯四戶的樓，格局是兩部電梯、一步樓梯，一個電梯前室和一個過道。另一棟樓兩部電梯、兩部樓梯、兩個電梯前室、一個過道、還有一個連廊。這兩種樓我們都會稱之為兩梯四戶的格局，但是前者的梯戶比明顯要小于后者。如果在電梯、樓梯、過道尺寸相同的情況下，那么毫無疑問后者的公攤面積要大于前者，雖然后者看起來整體舒適性高一些，但是公攤確實(shí)大。

公攤較大類型4、樓層比較高的樓

相信有了解過房子的人都知道，層數(shù)越高，電梯的配備也要越多，所以對于高層住宅來說，電梯便是出入的重要工具配備。因?yàn)槿绻娞輸?shù)量不夠，倘若有一部出現(xiàn)故障無法使用，日常出行和生活就會受到很大的影響，從高層走樓梯上下樓那可真的是非常辛苦的。所以高層都要配備三部電梯以上，故而公攤面積也會增加。

承重墻投影，由于高層樓房的高度都很高，所以墻體所承受的壓力也更大，因此會比多層或小高層的墻體厚。而套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積都是共有建筑面積，所以高層住宅樓的公攤面積也就越大。

樓層高低對公攤的影響

在同等戶型面積情況下，樓層越高公攤往往越大。因?yàn)殡娞?、避難層、消防步梯等都是跟樓層直接掛鉤的。

如：

1、獨(dú)棟、聯(lián)排別墅因?yàn)闆]有公共空間，因此是0公攤。

2、洋房、疊拼別墅一般在6層以下，只配備1部電梯和1部樓盤，公攤一般在20%以下。

3、像11層以下的小高層戶型是可以只配備1部電梯、1個消防步梯的，和洋房公攤相差無幾；

4、18層的高層一般會配備2部電梯，但只要求配備1部消防步梯，因此公攤會略大于11層的。

5、而18層-34層（100米）的高層最少要兩部電梯、兩個消防步梯，因此公攤更大一些。

6、34-50層左右的超高層基本要配備3部電梯、兩個消防步梯、外加兩層避難層，避難層會一定程度增加公攤，50層以上可能需要配備3層避難層，因此屬于公攤最大的類型。

PS：以上情況是根據(jù)同等戶型面積情況下，總層數(shù)不同做的比較。

關(guān)于公攤面積必須知道的其他事項(xiàng)?

①影響公攤的主要因素在走廊大小、樓梯間大小、入戶大堂等；?

②連廊戶型公攤一般略高；?

③一梯兩戶、兩梯兩戶因?yàn)橹苯与娞萑霊簦]有走廊），因此公攤較低；?

④“偷面積”不會影響公攤系數(shù)和得房率，目前基本也就飄窗可操作；?

⑤大盤公攤一般較小盤低略；?

⑥公攤按樓棟計算，各樓棟公攤系數(shù)不同，同樓棟公攤系數(shù)相同。?

⑦公攤與居住舒適性是對立的，公攤大（走廊寬、有架空層、樓梯間大、入戶大堂大等）居住舒適性高；?

一般的規(guī)律（根據(jù)戶型面積大小會有差異）：1梯2戶公攤<2梯6戶<2梯4戶<2梯3戶<2梯2戶<3梯4戶<4梯4戶。

結(jié)語?

現(xiàn)如今房屋的公攤大小，全憑開發(fā)商的自我把控。同樣是90㎡的三室兩廳，有些開發(fā)商能給你做得寬敞明亮，有些開發(fā)商就能夠給你做得擁擠無序。

對于廣大購房者而言，往往只有看到了現(xiàn)房，才能最終評判房屋的好壞——其實(shí)，比較起取消公攤，我們更應(yīng)該考慮的是公攤標(biāo)準(zhǔn)的制定。?既然花了錢，就該花得明明白白！

更多赤壁房產(chǎn)資訊敬請關(guān)注赤壁房網(wǎng)。

想買房?掃下方二維碼，幫助您了解赤壁樓市，買到心儀的好房子！

免責(zé)聲明：

1、文章圖片來源于項(xiàng)目效果、實(shí)景等;

2、因編輯需要，部分文字圖片無必然聯(lián)系，具體數(shù)據(jù)以實(shí)際交樓為準(zhǔn);

3、我們所發(fā)布的所有文章、圖片、音視頻文件等資料版權(quán)歸版權(quán)所有人所有，部分為原創(chuàng)或轉(zhuǎn)載。如有涉及不能輸出不宜上網(wǎng)供大家瀏覽，請及時通知我們，以迅速采取適當(dāng)措施，避免給雙方造成不必要的損失;

4、本網(wǎng)頁如無意中侵犯了媒體或個人的知識產(chǎn)權(quán)，請來電告知，我們將立即予以刪除;

5、本宣傳資料為邀約邀請，不作為邀約或承諾;