銀行信貸的持續(xù)收緊和市場(chǎng)的觀望情緒，令滬上樓市一直在低迷中徘徊。數(shù)據(jù)顯示，5月前21天，上海新房市場(chǎng)成交量?jī)H有36.7萬平方米，環(huán)比減少25.56%，同比降低34.86%。跌價(jià)盤數(shù)量增加，占百盤總數(shù)近一半。

　　值得關(guān)注的是，即便是地王誕生，也未能像以前那樣刺激周邊二手房市場(chǎng)。5月16日，上海楊浦區(qū)平?jīng)鼋值赖貕K，經(jīng)過300多輪的競(jìng)價(jià)，由保利競(jìng)得，樓板價(jià)39264元/平方米，溢價(jià)率36.8%，成為楊浦區(qū)有史以來單價(jià)高的地王。但周邊二手市場(chǎng)波瀾不驚。
 

　　以價(jià)換量成定局
 

　　記者近日分別在上海、杭州、南京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少去化受困的房企已開始走以價(jià)換量策略，尤其是一些高端項(xiàng)目。
 

　　據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)百盤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月，上海降價(jià)樓盤數(shù)量?jī)赡臧雭硎状瓮瑫r(shí)超越漲價(jià)樓盤和價(jià)格持平樓盤數(shù)量，占百盤總數(shù)近一半。上一次滬上跌價(jià)樓盤數(shù)量超過50個(gè)是在2011年10月。
 

　　5月成交均價(jià)環(huán)比下跌的有43個(gè)項(xiàng)目，較上月增加9個(gè)。從漲跌幅排行榜來看，5月項(xiàng)目的漲跌幅度較4月有所下降。值得注意的是，跌價(jià)樓盤數(shù)量雖然達(dá)43個(gè)，但跌幅超過10%的項(xiàng)目為零，而上月跌幅超10%的項(xiàng)目有6個(gè)。其中跌幅大的是位于松江九亭的新虹橋首府，該項(xiàng)目4月均價(jià)為2.4萬元/平方米，5月均價(jià)跌至2.2萬元/平方米，環(huán)比下降了9.35%。
 

　　在高端項(xiàng)目聚集的新江灣城板塊，價(jià)格調(diào)整為明顯。華潤(rùn)新江灣九里目前在售的大部分戶型為200多平方米，買家可以10萬抵60萬，相當(dāng)于總價(jià)減50萬。中介銷售人員還強(qiáng)調(diào)，有一套特價(jià)房，258平方米，總價(jià)900萬左右，均價(jià)為3.48萬元/平方米。
 

　　德佑地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理林俊權(quán)表示，不少開發(fā)商仍然對(duì)上海市場(chǎng)抱有期待，但目前市場(chǎng)觀望情緒較濃。據(jù)德佑地產(chǎn)營(yíng)銷代理部粗略統(tǒng)計(jì)，5月上海市一手商品住宅的成交量可能在60萬平方米左右，成為2013年以來，除春節(jié)月份外，成交量為低迷的月份，滬上樓市已經(jīng)進(jìn)入“冰封預(yù)警期”。
 

　　與上海不同的是，杭州、南京等地早已揭開降價(jià)的面紗。據(jù)杭州網(wǎng)上房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)，位于杭州市中心武林廣場(chǎng)商圈的武林壹號(hào)項(xiàng)目，今年3月份的銷售均價(jià)為5.4萬元/平方米，4月均價(jià)為6萬多元/平方米，而5月21日的成交均價(jià)為5.3萬元/平方米。
 

　　南京由于供需結(jié)構(gòu)關(guān)系比較良性以及限制漲幅的地方政策影響，相對(duì)比較穩(wěn)定。有的樓盤也已低價(jià)入市。比如，雍福龍庭新領(lǐng)取的銷售許可證，均價(jià)為15780元/平方米，比上次開盤16241元/平方米的均價(jià)，還要低461元/平方米。
 

　　房企“搶跑”成風(fēng)
 

　　長(zhǎng)三角區(qū)域上半年市場(chǎng)總體下滑已成定局。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市已進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)難免會(huì)有分化、洗牌的現(xiàn)象發(fā)生。2014年，我國(guó)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)觸底與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，樓市行情不容樂觀，已有大量中小房企面臨債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別品牌房企已轉(zhuǎn)讓股權(quán)。今年將成為中國(guó)品牌房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。
 

　　盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的低價(jià)入市甚至降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，上半年整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，第三季度仍然會(huì)延續(xù)這樣的市場(chǎng)行情。
 

　　今年1-5月受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，個(gè)別城市甚至下滑4-5成，市場(chǎng)成交量表現(xiàn)欠佳。張宏偉認(rèn)為，大中城市樓市上半年成交量總體欠佳，主要有三方面原因：銀行信貸緊縮持續(xù)影響樓市成交節(jié)奏、“救市”措施助長(zhǎng)企業(yè)博弈市場(chǎng)，以及大型房企還沒有大范圍降價(jià)。
 

　　張宏偉指出， 央行[微博]要求商業(yè)銀行保障家庭基本住房尤其是首套房的貸款需求，短期內(nèi)還很難對(duì)市場(chǎng)起到刺激成交的作用，銀行信貸緊縮、利率上浮的現(xiàn)象將影響到2014年上半年整體市場(chǎng)的行情。另一方面，包括上海在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)企業(yè)，采取觀望與博弈的市場(chǎng)策略，或者還處于制定應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)變化的策略過程中，導(dǎo)致整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)保守。尤其是4月份以來，部分城市開始試探性放松樓市限購(gòu)措施，并沒有直接拉動(dòng)成交增長(zhǎng)，市場(chǎng)觀望情緒沒有太大改觀。
 

　　據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，5月份上海一手商品住宅成交量為50.4萬平方米，全月成交量可能無法突破60萬平方米，新增供應(yīng)量則為68.1萬平方米，批售比達(dá)到1.35：1。不少本月推盤的項(xiàng)目去化情況不佳，成為樓市低迷不振的重要原因。
 

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰表示，未來幾個(gè)月住房按揭貸款即使會(huì)有所改善，也不能扭轉(zhuǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款整體所持的謹(jǐn)慎和警惕的態(tài)度。期望房地產(chǎn)信貸由緊轉(zhuǎn)松，基本不可能。因此，在當(dāng)前的市場(chǎng)博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)較大的關(guān)鍵。

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