房企的選擇
 

　　日前，30家房企公布的2月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)合計(jì)665億元，環(huán)比下降39%，其中16家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下降。“值得注意的是，業(yè)績(jī)下滑明顯的都是立足于三四線城市的房企，如建業(yè)地產(chǎn)前兩月合同銷(xiāo)售額8.51億元，同比減少六成。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新金融記者表示。
 

　　與之相對(duì)，30家房企中業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好的房企則大多表示，將更加堅(jiān)定地進(jìn)入一線城市，加大在北京、上海等地的布局。
 

　　張大偉表示，2014年前兩個(gè)月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)兩個(gè)明顯特點(diǎn)，一是銷(xiāo)售漲幅放緩;二是房企業(yè)績(jī)分化。“布局三四線城市較多的企業(yè)，在2014年銷(xiāo)售可能出現(xiàn)比較大的問(wèn)題。”
 

　　壓力之下，房企的自救行動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。建業(yè)集團(tuán)近日宣布，將攜18個(gè)城市的57個(gè)樓盤(pán)以電商名義給出大幅優(yōu)惠，優(yōu)惠金額涉及10億元，其中18個(gè)城市大多地處三四線。雖然建業(yè)方面否認(rèn)此舉是銷(xiāo)售壓力之下的促銷(xiāo)，認(rèn)為是在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的探索和實(shí)踐。但其在樓市淡季增加銷(xiāo)售努力的意圖非常明顯。業(yè)內(nèi)人士表示，如果這些城市的其他企業(yè)跟進(jìn)促銷(xiāo)的話，很可能會(huì)形成一輪降價(jià)風(fēng)潮，打破目前市場(chǎng)上的僵局。
 

　　整個(gè)2013年，回歸一線城市，成為大多數(shù)房企喊得響亮的口號(hào)之一。當(dāng)年北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)5127億元，與2012年相比增長(zhǎng)156%。超過(guò)了2011年和2012年土地出讓收入總和。四個(gè)一線城市均創(chuàng)下各自年度土地出讓收入紀(jì)錄。
 

　　在中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商、中海十大標(biāo)桿房企2013年前10個(gè)月拿地?cái)?shù)據(jù)中，三四線城市土地占比首次低于20%，僅為15%，同比下滑了37%。同期，標(biāo)桿房企在一線城市購(gòu)入的土地面積則高達(dá)764萬(wàn)平方米，同比上漲幅度高達(dá)146%。這一年，北京、上海各區(qū)域的土地價(jià)格紀(jì)錄不斷被瘋狂搶地的房企打破，任志強(qiáng)依然在抱怨北京的地價(jià)上漲過(guò)快，央企、國(guó)企、民企大佬們則不管不顧的拿地。
 

　　“在去年搶地的房企中，有的企業(yè)把北京當(dāng)跳板，在北京沒(méi)有項(xiàng)目，都不好意思說(shuō)自己是全國(guó)性房企;有的企業(yè)認(rèn)為北京土地價(jià)格再高，也比在下面三四線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要小;還有的企業(yè)，是在北京長(zhǎng)時(shí)間拿不到地，再不拿地，北京的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就該解散了。”一位北京老牌房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)新金融記者表示。
 

　　三四線迷局
 

　　一線城市的樓市和土地市場(chǎng)的熱度支撐了2013年全年樓市紅火。但這并不是全部，廣大三四線城市在2013年這個(gè)樓市大年，日子依然不太好過(guò)。
 

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的《中國(guó)城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》排出的中國(guó)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高的50座城市中，有49座是三線城市。“三四線城市人口少、市場(chǎng)容量小，需求有限且供給無(wú)限，很多項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)之初就把周邊有支付能力的客戶消耗一空，首次開(kāi)盤(pán)大賣(mài)、二次開(kāi)盤(pán)正常、三次開(kāi)盤(pán)蕭條成了普遍現(xiàn)象。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱曾生動(dòng)地形容三四線城市的樓市情景。
 

　　在2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控常態(tài)化階段之后，由于一二線城市大多祭出“限購(gòu)”大旗，許多房企一度將投資目光投向沒(méi)有政策限制的廣大三四線城市。那些以地級(jí)市甚至縣級(jí)市為代表的三四線城市也對(duì)承接全國(guó)性房企的投資需求表現(xiàn)出極大興趣，各種新城、開(kāi)發(fā)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃雨后春筍般冒了出來(lái)。其直接后果就是在兩三年后造成當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)遠(yuǎn)大于需求的局面，其中較為知名的代表如鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)、常州等，被媒體多次報(bào)道。
 

　　中原集團(tuán)研究中心分析對(duì)比了全國(guó)40個(gè)主要城市近5年(2009-2013年前11個(gè)月)住宅用地供應(yīng)可建面積與住宅銷(xiāo)售量發(fā)現(xiàn)，城市間供求關(guān)系存在顯著差異：一線城市近5年中普遍存在純住宅用地與商住用地供應(yīng)不足的情況，5年累計(jì)供地銷(xiāo)售比僅為81%;二線及三四線城市則出現(xiàn)土地供應(yīng)過(guò)剩現(xiàn)象，且均明顯高于100%。若按時(shí)間段分析，二線城市2010年的土地供應(yīng)已達(dá)峰值，大幅供地超過(guò)當(dāng)年住宅銷(xiāo)售面積;三四線城市的土地供應(yīng)則在2011年達(dá)到峰值。
 

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年末，全國(guó)商品房待售面積49295萬(wàn)平方米，同比2012年末增加12835萬(wàn)平方米。三四線城市成為庫(kù)存增長(zhǎng)快的部分。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告指出，截至2月底，一、二、三線20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2768萬(wàn)、3089萬(wàn)和2376萬(wàn)平方米，同比增速分別為1.3%、18.0%和19.7%。
 

　　以鄂爾多斯為例，其自2003年煤價(jià)井噴之后，地方政府財(cái)政收入不斷增加，便開(kāi)始大規(guī)模老城改造以及造新城運(yùn)動(dòng)。當(dāng)?shù)鼐用裢ㄟ^(guò)拆遷改造獲得資金之后，又將錢(qián)投入到新一輪房地產(chǎn)投資和涉及房地產(chǎn)的民間借貸當(dāng)中，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)由2003年的1000元/平方米左右，幾年內(nèi)迅速躥升至1萬(wàn)元/平方米以上，部分樓盤(pán)售價(jià)甚至一度超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。在煤價(jià)下行、房地產(chǎn)調(diào)控打壓投資需求的大背景下，鄂爾多斯樓市迅速跌入“冰點(diǎn)”。其面對(duì)的現(xiàn)實(shí)則是在建商品房超70%停工、存量房與常住人口的比例達(dá)到10∶1、新建的康巴什新城房屋空置率超70%、存量消化需要3-5年。
 

　　鄂爾多斯市長(zhǎng)廉素日前表示，鄂爾多斯當(dāng)下還有4萬(wàn)套住宅待售，3年內(nèi)將不新建商品房。廉素給出的樓市解決方案是，對(duì)積壓待售房屋，一方面推出合理降價(jià)銷(xiāo)售措施，另一方面鼓勵(lì)進(jìn)駐企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，并把符合條件、符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的房屋由政府進(jìn)行回購(gòu)，轉(zhuǎn)為保障性住房。
 

　　限制供應(yīng)，對(duì)于庫(kù)存壓力較大的鄂爾多斯是無(wú)奈之舉。而對(duì)于更多供應(yīng)壓頂?shù)娜木€城市來(lái)說(shuō)，減少供應(yīng)、促進(jìn)銷(xiāo)售的舉措很可能會(huì)被推廣。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀表示，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷(xiāo)力度，甚至動(dòng)用政府力量推銷(xiāo)，說(shuō)明此前大量庫(kù)存未能得到消化，政府為了GDP與地方財(cái)政收入大力賣(mài)地卻沒(méi)有考慮到消費(fèi)能力，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不是泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而是產(chǎn)能過(guò)剩，與政府為了推動(dòng)GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過(guò)剩產(chǎn)能沒(méi)有什么不同。
 

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉表示，近兩年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。一線城市房?jī)r(jià)上漲較快，二、三、四線城市房?jī)r(jià)上漲幅度明顯低于一線城市，且一些二、三、四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存化周期明顯拉長(zhǎng)，庫(kù)存壓力不斷加大。“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯變化，鄂爾多斯、溫州等地的問(wèn)題不是個(gè)別現(xiàn)象。應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”李偉表示。

　　機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)
 

　　今年的兩會(huì)政府工作報(bào)告中，往年的“一刀切式”房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有被提及，取而代之的是根據(jù)不同城市實(shí)際情況“分類(lèi)調(diào)控”，同時(shí)提出通過(guò)“三個(gè)1億人”的表述明確了未來(lái)新型城鎮(zhèn)化工作的三大重心：推動(dòng)戶籍制度改革、關(guān)注社會(huì)保障、加大對(duì)中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持。
 

　　政府工作報(bào)告中提出，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，中西部中小城市將迎來(lái)新一輪政策機(jī)遇期。諸多房企大佬也借此紛紛力挺三四線城市。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將使三四線城市達(dá)到供需平衡。建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森也認(rèn)為，三四線城市樓市不會(huì)崩盤(pán)，房?jī)r(jià)也不可能下降。隨著新型城市化在兩會(huì)的熱議，這也意味著三四線城市將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚能力，基礎(chǔ)設(shè)施需要改進(jìn)，大量農(nóng)村人口城市化生活需要滿足其居住需求，而三四線城市相對(duì)便宜的地價(jià)、地方政府的政策支持，對(duì)房企們將有一定吸引力。
 

　　“三四線城市也有不同，那些具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對(duì)人口有吸引力的城市，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，又一味建設(shè)新城的城市就會(huì)有較大的泡沫。”業(yè)內(nèi)人士表示。
 

　　國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)將進(jìn)入調(diào)整期。其理由，一是金融環(huán)境偏緊，未來(lái)一段時(shí)間都會(huì)延續(xù)穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本會(huì)有所上升;二是房?jī)r(jià)偏高，在房?jī)r(jià)漲勢(shì)放慢的情況下高房?jī)r(jià)會(huì)明顯抑制需求，不僅抑制投資需求，還會(huì)抑制自住需求;三是供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存較大。
 

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則表示，雖然少數(shù)地方的崩盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)，但中國(guó)房地產(chǎn)整體上不存在崩盤(pán)的可能。“我國(guó)的人口還在往城市集中，需求還在增加，宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處在一個(gè)中高速的發(fā)展階段，不存在崩盤(pán)的可能性。”顧云昌表示。
 

　　不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)臨
 

　　3月10日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)期間接受記者采訪時(shí)表示，2014年要建立不動(dòng)產(chǎn)部際聯(lián)席制度，編制統(tǒng)一調(diào)劑，6月出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》。有消息顯示，國(guó)土部已選擇了南京、寧波、鄭州等幾個(gè)城市作為試點(diǎn)，2014年年初上述試點(diǎn)城市已經(jīng)將試點(diǎn)工作列入政府工作計(jì)劃。加上此前盛傳的不動(dòng)產(chǎn)登記局的建立，種種跡象表明，不動(dòng)產(chǎn)登記已是箭在弦上。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》出臺(tái)，將使市場(chǎng)上二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加。早在2013年初，國(guó)務(wù)院發(fā)文首次明確將出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時(shí)，上海當(dāng)月二手房存量就從131869套躍升至133073套，擠出作用明顯。
 

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記后，可在此基礎(chǔ)對(duì)各個(gè)城市存量‘空置房’做出判斷，可據(jù)此對(duì)存量‘空置房’采取差別化‘空置稅’措施，或鼓勵(lì)其中長(zhǎng)期持有出租經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮住房的居住作用，或引導(dǎo)其出售形成市場(chǎng)供應(yīng)，緩解部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面。”張宏偉表示。
 

　　對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記有助于增加二手房供應(yīng)，緩解供需緊張的局面，對(duì)于三四線城市，由于本地居民大都手握二套房以上，且此前投資需求旺盛，不動(dòng)產(chǎn)登記的出臺(tái)，將進(jìn)一步增加市場(chǎng)上的房源，加大庫(kù)存壓力。
 

　　2013年，那些曾經(jīng)在調(diào)控中布局三四線城市的房企紛紛重回一線城市拿地，在推高“北上廣”地價(jià)的同時(shí)，也間接說(shuō)明在三四線城市的碰壁。庫(kù)存壓頂、需求不足、增長(zhǎng)空間有限，三四線樓市普遍面臨較大壓力。2014年政府提出分類(lèi)調(diào)控的目標(biāo)，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨怎樣的未來(lái)?
 

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