“我們的產(chǎn)品以中高檔為主，目前銷售情況不理想，也在醞釀價格下調(diào)，但是又怕老業(yè)主維權(quán)問題引發(fā)不穩(wěn)定因素，年初制定的目標(biāo)現(xiàn)在很難完成。”上海一中型開發(fā)企業(yè)副總裁無奈地對記者說。
事實(shí)上，這已經(jīng)成為開發(fā)商的普遍心態(tài)。近日，景瑞地產(chǎn)位于江蘇太倉的項(xiàng)目因?yàn)榻祪r幅度將近2000元/平方米而遭到了眾多老業(yè)主的抗議。無獨(dú)有偶，位于上海嘉定區(qū)的龍湖酈城也因直降30%遭遇老業(yè)主的維權(quán)。與此同時，業(yè)界傳言閔行星河灣項(xiàng)目從4.5萬元單價直降至3.5萬元，降價幅度高達(dá)20%。甚至在全國范圍內(nèi)，降價潮也在一波一波蔓延。
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盡管如此，多位業(yè)內(nèi)人士仍證實(shí)，一些負(fù)債率高的大型房型已經(jīng)開始籌劃降價，長三角樓市或?qū)⒗_降價大幕，在售新盤的優(yōu)惠數(shù)量和幅度都將增大。
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降價的代價
一片狼藉的售樓處、抗議條幅、表情憤怒的購房者。由上海景瑞地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)的江蘇太倉榮御藍(lán)灣在9月底進(jìn)行了一次為期15天的價格調(diào)整，因降價幅度過大遭到早前購買業(yè)主的不滿。數(shù)百名業(yè)主從10月開始，多次前往該項(xiàng)目在太倉和上海兩地的公司進(jìn)行集體抗議。
今年6月買了榮御藍(lán)灣的陳先生是其中的一個業(yè)主，一套單價7900元/平方米的公寓房，現(xiàn)在賣5800元/平方米?！靶列量嗫嗷I錢買的房子，幾個月后突然蒸發(fā)20萬元，這實(shí)在有點(diǎn)難以接受。”陳先生告訴記者。
吳先生也是其中一位代表。為了準(zhǔn)備結(jié)婚，今年6月他在榮御藍(lán)灣購買了一套總價73萬的公寓房，當(dāng)時均價約7900元/平方米。但到了9月，該項(xiàng)目打出廣告，大幅度降價，他所買房子的同質(zhì)房源，均價降到5800元/平方米。
從9、10月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及上?！笆弧逼陂g的房展會數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商原本計(jì)劃9、10月份通過加大供應(yīng)量搶占市場份額的策略并未奏效。在剛剛過去的黃金周，樓市成交慘淡，傳統(tǒng)的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面。面對慘淡銷量，相關(guān)分析人士指出，傳統(tǒng)的銷售旺季卻成交不旺，必將加劇開發(fā)商的資金饑渴，從而推動房價拐點(diǎn)的出現(xiàn)。
全球五大行之一太平戴維斯發(fā)布的三季報(bào)顯示，上海一手商品住宅第三季度成交量環(huán)比下降12.9%，成交價格保持穩(wěn)定，均價為人民幣22148元/平方米。第三季度，每平方米人民幣4萬元以上的一手公寓銷售量同比下降5.3%至656套。第三季度，每平方米人民幣4萬元以上的一手別墅銷售量同比下降38.5%至107套。另外，在開發(fā)商層面，今年第三季度，共有14塊住宅用地成交，平均溢價率進(jìn)一步下跌至15.4%，反映出開發(fā)商更濃厚的觀望情緒。
“無論拐點(diǎn)是否出現(xiàn)，不可否認(rèn)的是，目前，各類房價下降、樓盤打折信息已不鮮見，但這樣的價格優(yōu)惠，在促成部分成交的同時，也加大了購房者的觀望情緒。很多購房者選擇繼續(xù)等待，他們更愿意相信11月和12月將有更低的價格出來。而在觀望中，樓市的滯銷狀態(tài)也將延續(xù)?！鄙鲜錾虾Ｖ行烷_發(fā)企業(yè)副總裁認(rèn)為。
雪上加霜
對于長三角房地產(chǎn)市場而言，目前遭遇多重利空因素。其中，房貸利率的提高直接導(dǎo)致剛性需求者降低買房意愿。
上海萬利地產(chǎn)董事總經(jīng)理李濱認(rèn)為，房貸利率尤其是首套房貸利率提高，對于自住需求購房者影響較大。首套房貸基本上都是自住性的合理需求，對價格敏感，對于貸款的利率水平比較在意，如此上浮貸款利率，對于“剛需”們來說，會抑制或延緩一部分合理需求的釋放，市場上觀望氣氛將進(jìn)一步加重，對于低迷的樓市來說無疑雪上加霜。樓市的直接反應(yīng)將是市場交易量進(jìn)一步下降。
以上海為例，一手房市場低迷，區(qū)域同類產(chǎn)品競爭激烈，成交量的日益萎縮迫使部分房企銷售壓力加大。這些上海外圍乃至周邊案例的大幅降價，極有可能引發(fā)區(qū)域同價位產(chǎn)品競爭更加激烈，降價壓力逐步向二手房市場傳導(dǎo)。
記者從上海中原門店新的反映情況來看，低端房源新增掛牌量減少，而需求表現(xiàn)相對剛性，整體議價空間仍維持在2%~3%之間，但局部區(qū)域也有個別急需現(xiàn)金的置換類房東，大議價空間由原來的5%擴(kuò)大至10%，從而吸引快速成交。
“面對一再打壓的市場，越來越多的品牌房企開始主動調(diào)整。預(yù)計(jì)政策面繼續(xù)從緊的情況下，年底之前還將有更多的房企加入降價行列，尤其是追求業(yè)績的上市房企。”李濱說。
在開發(fā)商層面，以高端住宅著稱的綠城中國，在經(jīng)受了各種質(zhì)疑之后，被迫提出了“狠抓銷售”的策略。綠城副董事長壽柏年表示：“接下來，我們會給老客戶一些優(yōu)惠，新盤會合理定價，老盤會靈活銷售?！?/div>
標(biāo)準(zhǔn)普爾近日公布了一份針對中國地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測試報(bào)告，將綠城中國、合生創(chuàng)展、上海證大等6家房地產(chǎn)企業(yè)列入“扛不住”銷售下降影響的名單，并預(yù)測房價在一年內(nèi)將下調(diào)10%。顯然，一場市場的調(diào)整不可避免。
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