面對越來越高昂的房價，你有沒有過一個這樣的疑問：房價里有多少是造價，多少是稅費。

房價可能是中國買房人最熟悉的陌生人。

簡單的來說可以套用這樣一個計算公式

房價=土地+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅費+利潤

如果我們對這個公式進(jìn)一步拆解，那么這個公式會被拓展為

房價=土地（前期開工+建安+配套）+（銷售+財務(wù)+辦公+不可遇見費用）+（營業(yè)稅+所得稅）+開發(fā)費用。

最近三年房企的房地成本不斷提高，地產(chǎn)項目利潤也被大幅壓縮。

根據(jù)一些專業(yè)的數(shù)據(jù)報告顯示綜合實力前200的房企19年平均凈利潤為14%，與18年相比結(jié)束了上升趨勢。

土地成本

土地成本通常包括：土地款、拆遷、安置、土地出讓金和手續(xù)費。

開發(fā)商從政府手中拿地，通常有兩種形式：

1. 招拍掛——政府通過正常拍賣，向社會有資質(zhì)條件的開發(fā)商出讓土地。

2. 勾地——開發(fā)商通過企業(yè)自身優(yōu)勢，促進(jìn)當(dāng)?shù)匕l(fā)展，向其它有地房企洽談。

關(guān)注樓市的朋友們一定聽過樓面價這個概念

一幅地塊的樓面價=土地成交總額÷總建筑面積，也就是攤到每一平米建筑面積時所需的土地成本。

大部分我們看到的住宅用地，都是通過招拍掛的方式出讓的，房企競拍次數(shù)越多，價格就越高，一塊地因此有了溢價率的說法。

溢價率越高，說明房企拿地的意愿越強(qiáng)，也側(cè)面證明了，這個板塊的熱度之高。

開發(fā)成本

這部分就是所謂造樓的成本，順利拿地后就可以開始造樓了，具體包括前期準(zhǔn)備工作，招募工程隊施工，采購建筑材料，實施建筑工程，協(xié)助市政配套落地等。

前期的準(zhǔn)備工作包括：地質(zhì)勘探、文物勘探、總體規(guī)劃設(shè)計、三通一平費用、圍墻、定位放線、供水供電、雨水污水等。

建筑工程費用包括：建筑安裝、材料設(shè)備采購（根據(jù)建筑層高費用依次上升，樓層越高費用越高）

市政配套費用包括：道路硬化、地下管線、街道綠化、河湖水系等公共配套設(shè)施費。

開發(fā)費用

開發(fā)費用可以細(xì)分為：管理、財務(wù)、銷售和不可預(yù)見費用，合計占比約15%。

管理費用包括：辦公、招待、差旅、員工工資

財務(wù)費用主要為：貸款利息

銷售費用主要為：策劃、銷售、營銷推廣

最后預(yù)留小部分不可預(yù)見費用

稅費

房企所有稅費大約占銷售收入的10%，主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等13個種類。

不同城市的稅費繳納比例也會有差別。

利潤

一個房地產(chǎn)項目的銷售收入減去前面提到的各類成本費用，最后剩余的就是利潤。

這樣結(jié)合項目得體量看，利潤還是非?？捎^的。但是當(dāng)下，利潤率數(shù)據(jù)則有被改寫的可能，拿地成本逐年上漲，導(dǎo)致土地成本基本占售價的一半，也就是說10萬一平的房子，光其中土地成本就到達(dá)五萬了。

房價就是這樣起來的，當(dāng)一塊土地的土地成本較高的話，房價必然不會低，當(dāng)然也可以通過土地價格來預(yù)估房價。