一、選房:
 

　　選擇地理位置對于投資者來說，應(yīng)選擇黃金地段、有政策傾斜的地段和環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施馬上會得到較大改善的地段，這樣的地段今后將有較大的升值潛力。
 

　　對于其他購房人來說，一般老年人應(yīng)選擇環(huán)境幽雅、空氣清新的地段，就醫(yī)看病也應(yīng)是重點考慮的因素;上班族應(yīng)選擇上、下班和社會交往方便的地段;有子女上學(xué)的家庭應(yīng)考慮靠近學(xué)校的地段。
 

　　選擇戶型近年來，開發(fā)商在房屋設(shè)計時大多遵循 “ 三大一小 ” 的原則，可以說提出這一觀點，擯棄了傳統(tǒng)的居住理念，符合百姓對住房功能不斷完善的要求。但一些開發(fā)商盲目追求 “ 三大一小 ” ，反而給消費者帶來使用上的不足或浪費。專家認為，在追求 “ 三大一小 ” 的前提下，還應(yīng)滿足以下幾個條件：主臥室應(yīng)保證 15平米以上;起居室不要過大，一般在25平米即可。
 

　　同時在選擇戶型時應(yīng)注意： A、廳內(nèi)戶門不要過多，面寬(或稱廳跨)應(yīng)在3.9米以上，至少也應(yīng)滿足3.6米;B、動靜區(qū)域宜分清。臥室位置要求深一些，戶門好不要直接面對著廳，同時衛(wèi)生間與主臥的距離要近，避免穿廳;C、注意房屋通氣性。戶內(nèi)空氣對流也是考察戶型好壞的重要指標。D、購房人在選擇居室朝向的同時，也應(yīng)考慮室外景觀。如能看到山、水、社區(qū)花園，會讓您感到心曠神怡，使您一天緊張的心情得以放松。
 

　　考察社區(qū)環(huán)境社區(qū)內(nèi)外環(huán)境的品質(zhì)高低是體現(xiàn)居住質(zhì)量的核心。
 

　　考察小區(qū)內(nèi)環(huán)境，可從以下幾個方面審視： 1.小區(qū)內(nèi)綠化程度;2.小區(qū)內(nèi)功能劃分;3.社區(qū)內(nèi)無干擾，人、車分流。
 

　　社區(qū)外環(huán)境應(yīng)多觀察，是否靠近體育場、公園、高校等，或依山、臨江。
 

　　考察配套設(shè)施購房人在選擇樓盤時，還應(yīng)考慮菜市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校、公交線路等生活配套設(shè)施。配套設(shè)施越全，日后越會讓您感到生活的便利。
 

　　查看法律文件法律文件包括：五證、兩書、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)房還應(yīng)有竣工驗收報告。
 

　　五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、銷售(預(yù)售)許可證。
 

　　兩書：是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。
 

　　二、物業(yè)管理
 

　　詢問物業(yè)管理標準目前北京商品房大致可分為乙級住宅、甲級住宅、公寓等幾類，北京市小區(qū)管理辦公室都做出了相應(yīng)收費標準。購房人應(yīng)先了解開發(fā)商擬定選擇的物管公司，然后了解收費標準和內(nèi)容。這樣既可以保證您今后的合法權(quán)益不受侵害，又可以讓您對今后的生活負擔(dān)，做到心中有數(shù)。
 

　　三、總價格、單位價格、樓面地價
 

　　總價格：簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。一般來說，總價不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。
 

　　單位價格：簡稱單價，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地價、房價或房地價格。單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
 

　　樓面地價：又稱單位建筑面積地價，簡稱樓面價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價 =土地總價格 ÷ 建筑總面積;樓面地價 =土地單價 ÷ 容積率。
 

　　四、簽訂認購書
 

　　商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。
 

　　簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內(nèi)容包括：
 

　　(1)開發(fā)商名稱、地址、電話;銷售代理商名稱、地址、電話;認購方名稱、地址、電話、身份證件;指定律師所名稱、地址、電話。
 

　　(2)認購物業(yè)的樓層;戶型;房號;面積。
 

　　(3)房價。包括單價;總價。
 

　　(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。
 

　　(5)認購條件。包括：定金金額;簽訂正式契約的時間、地點;付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。
 

　　當(dāng)簽訂完認購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：
 

　　項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。
 

　　購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。
 

　　房款支付方式。
 

　　購房應(yīng)繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。
 

　　五、預(yù)售
 

　　買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后 30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。
 

　　六、簽訂買賣契約
 

　　購房人在簽訂認購書后，應(yīng)在認購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟適用住房買賣契約等。
 

　　簽訂買賣契約是整個購房程序中重要一環(huán)，契約也是銷售中重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括：
 

　　(1)土地使用證號及使用年限

　　(2)商品房銷售許可證號

　　(3)房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型

　　(4)所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期

　　(5)房價款。包括單價和總價

　　(6)付款方式

　　(7)雙方違約條款

　　(8)保修條款

　　(9)買方接受物業(yè)管理公司管理條款

　　(10)預(yù)售登記

　　(11)房屋轉(zhuǎn)讓

　　(12)房屋過戶

　　(13)糾紛、爭議的解決方式

　　(14)附件一：房屋戶型圖

　　(15)附件二：裝修設(shè)備標準

　　(16)附件三：共有共用部位
 

　　同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補充條款。
 

　　七、辦理入住
 

　　簽物管合同，辦理入住手續(xù)：當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
 

　　八、過戶
 

　　辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)房產(chǎn)證：后開發(fā)商要到權(quán)屬處為購房人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，即確權(quán) ,并繳納契稅、過戶手續(xù)費。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費，權(quán)證工本費，權(quán)證印花稅。


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