近來，有關(guān)赤壁樓市的話題總能頻遭熱議，涉樓貼一個比一個火爆。在我看來，這無非是民眾的一種擔(dān)心、憂慮、焦燥心理和開發(fā)商偷笑、忐忑、造勢心態(tài)的表現(xiàn)。發(fā)貼、跟貼不泛真知灼見，但理據(jù)層面的東西卻嫌不足，仍難以令人信服。不免熱鬧過后，猶心存疑慮而不知所措。本樓也曾湊過熱鬧，連發(fā)了兩貼，意圖用數(shù)據(jù)用來詮釋赤壁樓市的火爆?；蛟S是純數(shù)字過于枯燥泛味，又沒有鮮明的觀點，貼子不溫不火，便石沉了大海。不過，這并沒有讓我喪失窺視赤壁樓市火熱現(xiàn)象的興趣，而我又不想憑感覺空嘆一番，便又搜來了一堆數(shù)據(jù)，不妨貼出來大家看看，也順便說說個人膚見，傳作引玉之磚，如何？
一、赤壁現(xiàn)有存量房估算～合105820套。
目前赤壁現(xiàn)有存量房的套數(shù)、面積究竟是多少，雖經(jīng)反復(fù)搜尋，多方查證，仍很遺憾沒有搜集到數(shù)據(jù)。倒是可用二個數(shù)據(jù)進行估算，一是論壇臥龍赤壁回貼：截止2010年年末，赤壁建成區(qū)面積約25平方公里，常住人口約26萬（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)），城鎮(zhèn)人口約30萬；二是2010年赤壁市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報：城市人均居住面積32.56平方米。取常住人口約26萬，城市人均居住面積32.56平方米，可得存量房面積846.56萬平方米。因八0、九0年代所建房大都偏小，取戶均80平計，合105820套。
二、赤壁未來需要多少套房～總需求量36000-45000套。
〈一〉按總?cè)丝谟嬎恪昃枳》?600-4500套。
計算方法簡列如下：以2010年為基數(shù)，城區(qū)人口26萬，按戶均3人計，當(dāng)年實需房產(chǎn)86667套。前述己有存量房105820套，多出19153套。以城市化年均增18000人（9萬/5-4人/戶）計，年均需住房3600-4500套，約需2-3年消化存量房，而不需新建增量房。2-3年后，則年均需住房3600-4500套。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)是指剛性需求量，未考慮婚房、改善性需求及一戶多套的情況，不可機械理解。
〈二〉、按新增城市人口、婚房、改善性住房計算～年均需住房5862-6672套。
1、年婚房剛性需求：以全國平均數(shù)2.4 億平米/城鎮(zhèn)人口總計6.66 億人計，年需93600平，按套均100平米計，折合936套。
2、新增城市人口剛性需求：丁小強曾稱：咸寧市委、市政府對赤壁的發(fā)展高度重視、大力支持，要求我們力爭到2015年城區(qū)人口達到35-40萬人，城鎮(zhèn)化率達到65%，建成中等城市。我們不說這個數(shù)據(jù)本身是矛盾的（2010年赤壁總?cè)丝?2.06萬，人口自然增長率為5.82‰，照此計算，2011～2015年逐年新增人口為3030、3047、3065、3083、3101，到2015年總?cè)丝跒?35926。若以城鎮(zhèn)化率達到65%計，則城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?48352。假定鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口4萬保持不變，則城區(qū)人口僅為308352，不是35-40萬；若城區(qū)人口要達到35-40萬人，則僅城區(qū)化率就為65.31%，城鎮(zhèn)化率應(yīng)為72.77-82.1%），按2015年城區(qū)人口達到35萬人計，將有9萬人進城。以城市人均居住面積32.56平方米計，五年需要住房面積2938500平方米，平均年需587700平方米，折合5877套（戶圴100平米），是以全國城鎮(zhèn)人均住房面積27 平米，年新增城鎮(zhèn)人口約需住宅2.1 億平米計算所需80389.9平方米的7.31倍！顯然，這一數(shù)據(jù)不符合赤壁人均面積、進城戶均人口（第六次全國人口普查戶均3.1人）的實情況，棄之不取，仍以新增城鎮(zhèn)人口戶均4-5人計，五年需要住房22500-18000套，平均每年需4500-3600套。
3、改善性住房需求：以全國平均數(shù)約3.4 億平米/6.66億人計，年需132600平米，折合1326套。
1、2、3項合計：5862-6672套。約需兩年消化存量房，以后每年均需住房5862-6672套。
〈三〉、持續(xù)性估計～5-10年即達飽和量
2010年，赤壁總?cè)丝?2.06萬，按該年人口自然增長率為5.82‰計算，到2015年總?cè)丝跒?35926。估計當(dāng)總?cè)丝谶_到55萬將趨于穩(wěn)定（自然增長、流進、流出）。不妨假定赤壁中等城市夢圓―城市化率高居80%，則城市人口將達44萬。
1、以2010年為基數(shù)，從2011年起，未來將新增城市人口18萬。仍按新增城市人口戶均4-5人計，將需住房36000-45000套（未剔除未來城市自然增長人數(shù)約26萬*5.82%=1513人將不需購房）。分別按前述年均需住房3600-4500套或年均需住房5862-6672套計，約8-12年或5-8年即達飽和。這沒有未考慮存量房空置的19153套！
2、按城市總?cè)丝?4萬，戶均3-4人計，住房總需求量110000-146667套，減去存量房105820套，僅需4180-40847套！前述年均需住房3600-4500套或年均需住房5862-6672套計，約1左右或1-7年即達飽和。
當(dāng)然，上述所計數(shù)據(jù)僅是按實際需求量計算所得，并非依實際供應(yīng)量得出。
三、2011-2012年新增住房數(shù)量。
這是一個應(yīng)該輕而易舉取得卻未獲得的數(shù)據(jù)！不過，我們?nèi)匀豢梢詮慕y(tǒng)計、房管局、國土局網(wǎng)站上追尋其蛛絲馬跡。
1、2010年赤壁市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報：“城市人均居住面積32.56平方米，新開工房屋建筑施工面積11.0萬平方米”， 可知2011年后僅此新開工房屋建筑的住房將新增折合1100套。
2、截止2012年11月11日，己售、在售樓盤65個，總套數(shù)22502套，可售套數(shù)6020套。這個數(shù)據(jù)應(yīng)該是包括了2010年已售的部分，但難作區(qū)分。另外，房管局網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)看不懂，列出來以資參考：
商品房統(tǒng)計
樓盤情況
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· 入網(wǎng)銷售項目總數(shù)：47 個
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· 赤壁市商品房供應(yīng)面積：514761.76 M²
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· 本年新增項目總建筑面積：594349.3 M²
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· 本年新增項目可售套數(shù)： 1480 套
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· 本年新增項目可售面積：117689.94 M²
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· 本年新增項目網(wǎng)上簽約套數(shù)： 1366 套
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· 本年新增項目網(wǎng)上簽約面積：115378.33 M²
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項目數(shù)：26 個
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項目可售套數(shù)：3321 套
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項目可售面積：397071.82 M²
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項目網(wǎng)上簽約套數(shù)：8249 套
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項目網(wǎng)上簽約面積：1077161.73 M²
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供應(yīng)與銷售統(tǒng)計 商品房 住宅 商業(yè)用房 辦公樓
今年銷售統(tǒng)計 商品房 住宅 商業(yè)用房 辦公樓
3、2012年4月1日至11月6日，赤壁出讓商住用地面積達340329.27平米，可建房產(chǎn)建筑面積(土地面積×容積率)為1132411.56平米，按套均100平米計，合11324套，按套均90平米計，合12582套。
四、2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14823元。
2010年赤壁市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報：2010年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13330元，增長11.2%。按此增長率計算，2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14823元。
五、數(shù)據(jù)分析。
1、僅2010年存量房就有105820套，高于實際剛惟需求多達19153套，當(dāng)年空置率18.1%。
2、從增量房數(shù)量看，新增待消化房量高達6020套，遠高于每年需求量。
3、從與未來總需求量看，在售、在建、己取得開發(fā)土地可建房量己接近總需求量。
4、從房價收入比數(shù)量關(guān)系看，所謂房價收入比是指一個國家或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個地區(qū)居民購房的支付能力。世界銀行提出發(fā)達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。一般說來，當(dāng)房價收入比高于10時，居民的收入水平不足以負擔(dān)高水平的房價，住房市場不具備健康發(fā)展的條件。當(dāng)房價收入比在5左右時，存在著大量的有支付能力的住房需求，房地產(chǎn)市場進入黃金發(fā)展時期。當(dāng)房價收入比小于3時，說明已進入高收入社會，住房問題已基本得到解決，房地產(chǎn)市場已度過了它的黃金時期，進入衰退期。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的新報告顯示，從我國近十年來歷史情況來看，全國房價收入比維持在6~7，可算作合理區(qū)間，低的2001年為6.12，高的2009年為8.03，2010年回落至7.76，2011年又回落至7.5。經(jīng)濟發(fā)達的東部城市，合理數(shù)值大于全國平均水平，大概為8~10。不妨取房價收入比值6～7計算，赤壁一套100平方米房子的合理房價為，城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/100平方米，即14823*3*（6～7）/100=2668～3113元/平方米。超出即為泡沫，可見，今年部分樓盤漲至3300～3800元/平方米，泡沫己顯現(xiàn)，泡沫率達19,.15～30%。
5、從租售比數(shù)量關(guān)系看， “租售比”，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值或每個月的月租與房屋總價的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:300—1:200。即在正常市場情況下，買一套房要出租200--300個月即能收回全部投資，那么這個房子的投資就是劃算的。如果租售比小于1:300，說明房價已經(jīng)明顯高于內(nèi)在價值，房價已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，比值越小說明泡沫成分越大，此時的房產(chǎn)投資回報率已經(jīng)非常低，甚至不及銀行定期存款，這時買房是不合算的；如果租售比大于1:200，也就是說買一套房出租在不到200個月的時間里就能全部收回，說明房價已經(jīng)被低估了，這時買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報，日后房價也有上升的空間。故國際上把1:300的租售比數(shù)值，設(shè)置為房地產(chǎn)泡沫的“國際警戒線”。 以赤壁100平米月租金500～800元，房地產(chǎn)泡沫的“國際警戒線” 1：300計，合理房價應(yīng)為1500～2400元/平方米。超出即為泡沫，仍以今年部分樓盤漲至3300～3800元/平方米計，泡沫高達54.55～60.53%。
六、結(jié)論與建議。
1、赤壁房價以2600～3200為合理。目前部分樓盤房價偏高，未來漲幅趨緩。
2、總?cè)丝诹繘Q定總需求量。未來2～3年，或5年供需將趨平衡，并漸現(xiàn)泡和。房價趨穩(wěn)并漸現(xiàn)拐點，回歸合理（當(dāng)以當(dāng)年人均可支配收入測算）。
3、繼續(xù)大規(guī)模賣地、開發(fā)，及投資購買將現(xiàn)“鄂爾多斯” 現(xiàn)象。
4、對持幣觀望，又終日擔(dān)心在這輪房價暴漲中“踏空”的買房自住者而言，可選擇自己滿意的部分樓盤適時出手買房。同時，在自身支付能力有限，“強行”買房會影響家庭生活質(zhì)量的買房者，不妨等待時機。必竟貸款要支付利息，存款或投資則有利息、紅利。
后，以獨立經(jīng)濟學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠在“中國金融安全高峰論壇暨‘藍海密劍’第四屆期貨實盤大賽頒獎典禮”上的一段話來結(jié)束本文。“中國房地產(chǎn)是的大泡沫，房地產(chǎn)市場的黃金時代已過去，房價再大幅度上升的時代一去不復(fù)返。房地產(chǎn)的問題，只有在人口增長的地方房地產(chǎn)才有可能維持，就是一線城市。”
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