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一個(gè)外地人眼中的赤壁樓市

      

        2013年02月27日 15:41     小編：     赤壁房網(wǎng)|0     點(diǎn)擊：3268
        

          
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                        在我眼中，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)大同小異，不可能說(shuō)北京、上海、武漢的樓市才是真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)，赤壁就不是了，它們之間的區(qū)別僅僅只是發(fā)展階段不同罷了。隨著經(jīng)濟(jì)水平地不斷提高，城市規(guī)模地不斷拓展，城市化進(jìn)程地不斷深入，赤壁房地產(chǎn)市場(chǎng)終會(huì)發(fā)展成熟，步入一線(xiàn)城市的后塵。

 

        2012年，在中央嚴(yán)格控制打擊樓市投資、投機(jī)行為之時(shí)，各地樓市都在經(jīng)歷煎熬與掙扎的低迷之中，但赤壁樓市卻保持著異常強(qiáng)勢(shì)的勁頭，與一二線(xiàn)城市呈現(xiàn)了鮮明對(duì)比。那么是什么推動(dòng)了去年赤壁樓市的強(qiáng)勢(shì)突起？又是什么原因?qū)е铝撕暧^(guān)調(diào)控在赤壁市場(chǎng)失靈，逆市而漲呢？

 

        我認(rèn)為，供應(yīng)量地激增，是導(dǎo)致去年樓市強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)的根本因素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格地變動(dòng)是由商品的供需關(guān)系決定的。2012年赤壁市銷(xiāo)售面積也達(dá)到了47.7萬(wàn)方（僅市區(qū)），成交量創(chuàng)造市場(chǎng)新高。而導(dǎo)致市場(chǎng)迅猛發(fā)展的關(guān)鍵因素就是供應(yīng)量地激增徹底激發(fā)了市場(chǎng)需求地釋放，特別是潛在市場(chǎng)需求。就好比，以前要買(mǎi)個(gè)東西，找了幾遍都沒(méi)有，即使有也都不滿(mǎn)意，那你肯定就不會(huì)將就了（更何況是買(mǎi)房子這種大事），如今，一下冒出三五種供你選擇，而且還是物美價(jià)廉，作為購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)能不高興嗎。在你買(mǎi)了之后，你鄰居看到了，過(guò)來(lái)一打聽(tīng)，覺(jué)得也還不錯(cuò)，回家一合計(jì)很合算，趕緊通知在外工作的子女，一家人籌錢(qián)也買(mǎi)下來(lái)。需求及潛在需求就這么被帶出來(lái)了。

 

        供應(yīng)量增加不一定就等于銷(xiāo)售量上漲，導(dǎo)致銷(xiāo)售量（也就是需求量）上漲當(dāng)然還需要其他因素的影響，比如收入水平提高，項(xiàng)目品質(zhì)提高，營(yíng)銷(xiāo)推廣地引導(dǎo)以及為重要的——價(jià)格持續(xù)快速上漲對(duì)購(gòu)買(mǎi)心理的影響。2012年促使赤壁房?jī)r(jià)上漲的原因其實(shí)很簡(jiǎn)單——那就是供不應(yīng)求。雖然供應(yīng)量在全年增加不少，但仍然無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，更何況增加的供應(yīng)量并不是一步釋放到位，而是逐步分批推入市場(chǎng)的，這種分批釋放造成的結(jié)果就是，市場(chǎng)在短期內(nèi)永遠(yuǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而供不應(yīng)求的結(jié)果就是價(jià)格上漲。也許有人會(huì)說(shuō)，項(xiàng)目成本增加才是價(jià)格上漲的根本原因，雖然有一定的道理，但是，事實(shí)并非如此，有價(jià)無(wú)市的結(jié)果終還是會(huì)使價(jià)格回歸理性。

 

        再來(lái)解釋國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控為何會(huì)在赤壁市場(chǎng)失靈吧。國(guó)家的樓市調(diào)控政策主要制約的是投資及投機(jī)型需求，而赤壁市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)行為主要是以剛性需求及改善型需求為主。說(shuō)的專(zhuān)業(yè)點(diǎn)就是，剛需需求對(duì)于國(guó)家調(diào)控的需求彈性較小，而投資投機(jī)型需求的需求彈性較大。說(shuō)的普通點(diǎn)就是，不管你國(guó)家再怎么調(diào)控，該買(mǎi)房子的人還是得買(mǎi)。

 

        接下來(lái)說(shuō)說(shuō)今年赤壁樓市的情況吧。從很早以前，身邊的朋友就不斷問(wèn)我相同的問(wèn)題，“什么時(shí)候該出手買(mǎi)房了？”說(shuō)真的，我不知道，畢竟我也只是一個(gè)普通人，沒(méi)有掐指一算的本事，就連我自己也曾失手過(guò)。我自己的房子，早開(kāi)盤(pán)的時(shí)候是4980元/㎡，我沒(méi)買(mǎi)，而到出手的時(shí)候房?jī)r(jià)已經(jīng)到了5300元/㎡多，但當(dāng)然這個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)在已經(jīng)高于5800元/㎡了，還算沒(méi)虧。

 

        雖然沒(méi)法給買(mǎi)房人具體意見(jiàn)，但是對(duì)今年樓市走勢(shì)還是說(shuō)說(shuō)自己的一些看法吧。先從大環(huán)境說(shuō)起，預(yù)計(jì)2013年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與過(guò)去一年不會(huì)有太大變化，而且2012年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就明確定調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)”，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不會(huì)放松。這基本決定了房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)一年不可能出現(xiàn)大規(guī)模爆發(fā)，更不可能出現(xiàn)09-10年的瘋狂局面。但反過(guò)來(lái)看，要樓市大規(guī)模降價(jià)的理由也不存在，樓市很可能會(huì)出現(xiàn)膠著狀態(tài)（對(duì)于一二線(xiàn)城市而言，則是一種延續(xù)膠著的狀態(tài)），這一點(diǎn)我會(huì)在后面講到。

 

        然而，在這樣一個(gè)大背景下仍然存在很大的不確定性，特別貨幣政策地微調(diào)。從2010年第二季度起，國(guó)家GDP已經(jīng)連續(xù)10個(gè)季度同比下滑，截止2012年第三季度，GDP增長(zhǎng)率已經(jīng)降至7.7%（第四季度為7.8%，略有回升）。同時(shí)CPI、PPI在2012年12月份同比增長(zhǎng)分別降至2.5%、-1.9%（因?yàn)槁N尾因素，都略有上升），一系列數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)已經(jīng)由“防過(guò)熱”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)增長(zhǎng)”。這也給貨幣調(diào)控手段提供更大空間，比如央行已經(jīng)在去年連續(xù)兩次分別下調(diào)存準(zhǔn)率及存貸款利率。但需要保持清醒的是，貨幣政策地放寬，并不意味著市場(chǎng)環(huán)境將全面復(fù)蘇，特別是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言更是如此，只要政府不放松針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限購(gòu)限貸政策，即使市場(chǎng)上的流動(dòng)性增加，對(duì)樓市也不會(huì)有太多利好。

 

        再說(shuō)到赤壁樓市吧，從供應(yīng)方面來(lái)說(shuō)，一邊是大量開(kāi)工項(xiàng)目將在今年入市，另外受到去年火爆樓市地影響，各個(gè)開(kāi)發(fā)商都加快了開(kāi)放節(jié)奏，搶在今年入市，所以說(shuō)，今年赤壁的供應(yīng)量只增不減。從需求方面來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)了一年的非理性購(gòu)房，客戶(hù)也在慢慢成熟，變得更加理性，客戶(hù)在關(guān)心產(chǎn)品及價(jià)格的同時(shí)，也會(huì)開(kāi)始著重關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)、居住環(huán)境及物業(yè)服務(wù)等等。這種變化將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，首先對(duì)項(xiàng)目提出更高的要求，需要各個(gè)開(kāi)發(fā)商精心打造自己的項(xiàng)目，提高項(xiàng)目品質(zhì)；其次客戶(hù)的這種理性表現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)行為上就是一種“觀(guān)望”，會(huì)充分比較，充分等待，只到完全滿(mǎn)意為止。另外由于赤壁樓市仍然以剛需需求及改善型需求為主，因此受到調(diào)控影響的可能性不大。綜合供需兩方面因素，2013年赤壁房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量仍將繼續(xù)增加，而需求方面由于客戶(hù)理性加強(qiáng)而造成的“觀(guān)望”情緒，終將導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法延續(xù)去年的火爆，轉(zhuǎn)而進(jìn)入僵持階段，甚至有出現(xiàn)暗降的可能。

 

        另外單純從價(jià)格因素考慮，價(jià)格進(jìn)入僵持階段，上下浮動(dòng)的可能性非常高。一方面是項(xiàng)目成本不斷高漲，決定了房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅下滑；另一方面是購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的承受范圍，特別是去年一年來(lái)快速上漲的房?jī)r(jià)也在大限度地挑戰(zhàn)購(gòu)房者的承受底線(xiàn)，也使得價(jià)格上漲的空間愈加狹小。

 

        可能會(huì)有人說(shuō)我的論調(diào)有點(diǎn)悲觀(guān)，其實(shí)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，我是非常樂(lè)觀(guān)的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)假如不能找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)替代房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位（至少到現(xiàn)在還沒(méi)有看到任何希望，唯有寄托于“李總理”新型城鎮(zhèn)化政府執(zhí)政理念，可是從過(guò)去改革發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦涉及城市化進(jìn)程，總都離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)），那么房地產(chǎn)行業(yè)必將會(huì)迎來(lái)下一波暴漲?；蛘邠Q一句話(huà)說(shuō)，在中國(guó)你買(mǎi)房還真不會(huì)虧的。        
      

      
      

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